合景木渎地块定位报告.pptVIP

目录 项目概况 项目概况 苏州房地产市场整体分析 苏州房地产市场整体分析 苏州房地产市场整体分析 苏州房地产市场整体分析 苏州房地产市场整体分析 项目区域住宅市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域商业市场分析 项目区域商业市场分析 项目区域商业市场分析 项目区域住宅市场分析 项目区域商业市场分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目整体定位 项目整体定位 项目整体定位 3.1.2 W（劣势）分析 周边有较多集中的工厂、民宅区域，影响区域整体形象，降低区域档次； ?项目周边住宅、办公、商业项目目前均处于规划建设阶段，区域人气在一段时间内较难形成规模。 3.1.3 O（机会）分析 房地产是国家支柱产业，国家会促使其健康稳定发展； 城市化进程、城市改造促进房地产高速发展； 双城规划，高新区将与中心城区合并打造核心主城，次级中心是发展契机； 逐步成熟的竹园路、金枫路板块为本项目开发开拓了市场机会； 品牌开发商在区域内的项目开发拉动区域房产市场的发展； 竹园路板块是高新区投资性价比最高的区域，处于投资洼地，楼市处于上升通道，发展潜力较大； 目前区域所谓高档项目整体档次一般，区域内没有真正意义上的高端项目，特别是高端住宅产品，对本案是一个契机。 3.1.4 T（威胁）分析 政策风险：银行利率的提高、二套房政策的收紧； 行业风险：目前的房价处于历史高位，相应的投资风险也相应增加； 未来区域的供应量较大，竞争较为激烈； 竞争不只来自于同区域内的项目，还来自于高新区北部、东部的部分楼盘。 3 项目定位 3.1 项目SWOT分析 3.2 项目定位 3.2.1 项目定位 根据区域规划及市场分析结论，结合项目自身用地条件，初步形成地块的功能定位： ?区位优势——服务于木渎镇和高新区南部； ?交通优势——轻轨一号线金枫路站点，拉近与市中心距离，与园区遥相呼应； ?自然景观优势——自身河流，木渎古镇文化、风景资源，新区苏州乐园等； ?开发商优势——合景泰富地产品牌优势，大型规模地产开发经验，相城区合景峰汇国际的移植等。 综上，本项目宜充分利用众多优势，面向整个新区、木渎区域，打造： 苏州新城西高档综合体 ︻ 合景木渎地块定位报告 ︼ 3 项目定位 2 项目地块市场分析 2.1 苏州房地产市场整体分析 2.2 项目区域住宅市场分析 2.3 项目区域商业市场分析 3.1 项目SWOT分析 3.2 项目定位 1 项目概况 1.1 项目地理位置 高新区 吴中区 项目位置 1.2 项目经济指标 地块A：商办地块 土地面积：55503.8㎡ 容 积 率：3.5 建筑面积：194，263 ㎡ 建筑密度：≤45% 绿 地 率：≥25% 建筑高度：主楼80-120米 其他要求：须建不小于50000 ㎡的宾馆 地块B：居住地块 土地面积：114819.1㎡ 容 积 率：2.2 建筑面积：252，602㎡ 建筑密度：≤20% 绿 地 率：≥37% 建筑高度：24-80米 其他要求：90㎡以下占40%以上 2 项目地块市场分析 2.1 苏州房地产市场整体分析 2.2 项目区域住宅市场分析 2.3 项目区域商业市场分析 城市建设：三区三城 苏州城市发展总目标：“青山清水,新天堂”;具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。 苏州城市设计总体策略为：和合强心,融通健体。 苏州中心城区的总体空间结构为：十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通。 2.1.1 苏州城市整体设计：双城两片 2.1.2 房地产开发投资额 苏州房地产投资开发额从2001年以来呈现稳步增长的势头； 近年来各大房地产开发商开始抢夺苏州市场，房地产发展迅速升温； 09年在08年经济危机的影响下有所减缓，但重新升温的房地产市场使开发商逐步恢复信心，预计全年投资仍然会有一定的增长。 在07年土地大幅放量过后，08年居住用地的供应大幅度减少； 在土地成交结构的占比中，08年商办用地比例超过居住用地，为苏州2001年土地出让制度开始以来的最高比列。2008年市场低迷的情况下，商业用地出让和成交比例受到影响较小。 2009年土地市场回暖，截至12月30日最新招拍挂公告，2009年土地供应中，居住用地供应522.30万方，商办用地175.35万方。 苏州房地产市场整体分析 2.1.3 苏州市区历年土地供应情况 2001-2009年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上