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青州市平章府楼盘策划书 200800160006 高贤 青州市平章府楼盘策划书 第一章 项 目 概 况 第一节：项目区位分析 一、区位 平章府选址恢弘版图，位于范公亭东路新拟建公检法大楼以北，西邻益王府路，北邻青州南路东一街，南接青州南路东二街，东邻东方路。经查史料此地为元代平章政事府邸，故名平章府。 二、经济指标 平章府规划用地面积400多亩，建筑面积约60万平方米，分为东区和西区两部分，由多层、小高层、高层构成，并设有沿街商铺、大型购物超市及高档写字楼。建筑风格既保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计元素，是当代中国建筑完美演绎的高端社区，地标性建筑组团。 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处青州市中心商业区，是青州市商业步行街附近，拥有浓厚的人文及自然资源。并且周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目处于青州市交通便利的靠近市中心位置，有3路22路23路，交通方便。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是靠近市中心，不是很优秀的居住环境。 2、交通状况 交通虽然在市中心交通比较便利，但是不是很便利。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 青州市政府提出将本项目周边规划成休闲娱乐一条街。 2、地理区位优势 位于青州市繁华的市中心的位置，附近又刚修了一条主干道，大力兴起与发展。 3、客户资源充足 青州市房地产市场呈现出供求稳定、需求旺盛的市场特征。由于受到负利率、沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，人们购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大。 四、风险T 1、政府因素 随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不德康的因素，特别是一然盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局部过热现象。针对这一现象，竣府实行了新一轮宏观调控措施。 2、自身因素 由于青州房价在没有很高的情况下，本楼房出现了青州相对较高的市场价，造成了不安定因素。 五、综合分析 从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。 第二章 定位策略 第一节 定位要素分析 1、区位利好因素分析 小区周边交通便利，生活设施完善，距中百、银座、人民商场、佳乐家超市仅几分钟车程。与海岱小学、中医院、潍坊银行、农行、建行等近在咫尺，极大地满足了小区居民生活所需。小区西北角有对外开放的龙山文化遗址公园，西南角有元代文化广场及大型超市，商业街工业路布置，带动人气。小区建成后将成为我市蕴藏历史文化的高品质小区。近几年来，随着改革开放和经济建设步伐的加快，青州市镇建设的范围和规模不断扩大，农村剩余劳动力不断向城镇非农产业转移，城镇化水平稳步提高。 第二节 项目定位和文化定位 沿街商铺、大型购物超市及高档写字楼。建筑面积既保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计元素，是当代中国建筑完美演绎的高端社区，地标性建筑组团。建筑外观典雅华贵，布局错落有致，气质卓尔不凡。 定位原则：适合人类居住的古典家园 定 位：休息住宅---- “绿色舒适” 定位文化：颂扬传统文化 定位：爱国 自然与社会统一 中国古代文化是中华民族的先人在改造自然、发展自己的过程中创造的物质财富和精神财富。体现了他们对人生、对社会、对自然的认识及感悟，充满了智慧；体现了中华民族的心理特征、文化传统、精神风貌、价值取向。集中体现在中华民族五千年的文明史中，蕴藏在古代文化的典籍中，体现在古代仁人志士的思想和行动里。在学习古代文化时，要注意挖掘蕴藏的民族精神；以人为本的人道主义精神；团结统一、爱好和平的和谐意识；忧患意识和爱国主义思想：与时俱进、自强不息、变革的思想；浩然正气的正道之行和道德情操；有容乃大的开放意识和博大的胸怀；天下为公、大同小康的社会理想；天人合一、自然与社会统一性、整体性的思想；仁爱宽恕、厚德载物的精神；崇尚气节的人格修养；敦厚守信、忠于职守的诚实态度；国家利益至上的价值观念；舍生取义，勇于牺牲的英雄精神；尊老爱幼，孝敬父母的孝道传统；勤俭节约等。 中国传统文化中儒家思想已深入我们的骨髓，我们了解它、顺应它就会心态平和。子曰：仁者爱人。这个爱人不同于西方的博爱，中国人的爱是有层次的，是以血缘为中心逐次递减的爱。一些社会现象能够说明这个问题，过年了要回家看父母，这是因为与父母的血缘关系最近，谁能说过年回不回家无所谓，这是在无形中的影响。过年就是对中国人提高凝聚