2008年上海闵行吴泾镇185号地块产品策略报告.pptVIP

“竞合”策略 以万科的品牌号召力，和紫竹森林半岛的规模，项目与其直面竞争胜率是很低的，我们应该利用紫竹森林半岛对于整个区域规划的提升作用，和万科市场领头羊的示范，共同把市场做熟； 在竞合关系中，我们共享自然资源、市政资源、商业资源和人脉资源，只有进行区域联合，充分发挥每个项目不同的资源优势，提倡资源互补，避免资源浪费，才能降低开发成本，大幅拉升区域的整体品质； 共同“造市”，需要竞合，房地产商品所固有的不可移动性，意味着只有聚气才能聚财，只有制造“热点”地区，才能造就区域市场的整体繁荣和规范；这样才能达到资源整合、共同做大的目的 。 “竞合”策略 以万科的品牌号召力，和紫竹森林半岛的规模，项目与其直面竞争胜率是很低的，我们应该利用紫竹森林半岛对于整个区域规划的提升作用，和万科市场领头羊的示范，共同把市场做熟； 在竞合关系中，我们共享自然资源、市政资源、商业资源和人脉资源，只有进行区域联合，充分发挥每个项目不同的资源优势，提倡资源互补，避免资源浪费，才能降低开发成本，大幅拉升区域的整体品质； 共同“造市”，需要竞合，房地产商品所固有的不可移动性，意味着只有聚气才能聚财，只有制造“热点”地区，才能造就区域市场的整体繁荣和规范；这样才能达到资源整合、共同做大的目的 。 房间都是房子的重心。除了餐饮区和休息区，娱乐或者书房也添加为家居一部分。这一空间可分隔用作客厅（如，以备父母来访）。 这样的公寓也可作为老年人的家居选择，因为他们也有自己的需求，也想拥有大的房间，因为他们大部分时间都呆在家里。娱乐/书房亦可作为休息室，也是以备孩子们的来访。 市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格； 根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选了不同的项目样本。 定价修正思路：同一项目中，联排别墅的售价对小高层住宅的修正系数一般是1.2-1.3； 考虑到项目地块较为狭长，且连排别墅的区域无法与公寓区域完全分隔，我们采用1.2倍这个保守系数； 同一地段中，loft的产品的售价对平层产品的修正系数一般是1.3-1.4，考虑到loft是40年的土地使用期，取低值1.3； 小高层公寓产品定价 产品预期销售均价为 8000元/m2 联排别墅产品定价 产品预期销售均价为 9600元/m2 LOFT公寓产品定价 产品预期销售均价为 10400元/m2 考虑到本案量体较大，本项目价格策略拟采用低开高走的价格策略，以上定价均为第一期推出均价； 以上价格均为毛坯房价格； 商业建议持有。 产品价格 / 预期价格 谢谢观赏！ * * * * * * * * * * * * * * * * * 项目产品策划/户型建议?公寓组合建议 219 75-80 12% 17000 二房 / 联排 舒适三房 可变紧凑三房 一房 户型 89 115-142 8% 11399 661 90 42% 59548 20% 28000 1587 132 486 套数 170-200 / 100% 141280 55-60 18% 25333 面积段 （平方米） 比例 建筑面积 （平方米） 219 75-80 15% 17000 二房 / 舒适三房 可变紧凑三房 一房 公寓 89 120-135 10% 11399 661 90 50% 59548 25% 28000 1455 486 套数 / 100% 115947 55-60 面积段 （平方米） 比例 建筑面积 （平方米） 77 55% 13933 170-180 三房 / 四房 联排 55 45% 11400 190-200 132 套数 100% 25333 / 比例 面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 公寓户型 联排户型 受政策影响的房型数量占有相当大的比例，如果都做成两房，则两房比例过大，建议做部分2+1房，并且在局部观景视野佳的位置可以考虑布置组合套型，实现套型的多样化； 小高层公寓的高层区域部分位置可以看到江景，可以采用复式或者转角大平层的房型设计方式，做项目内部观景房型。 对于能够增加套型面积的创新手段（如可改为房间的阳台、可改为落地窗的凸窗等），可以在户型设计时适当引入。 项目产品策划/户型建议?公寓组合建议 产品类型 房型 面积 （M2） 比例 (面积) 可组合套型一 一房 55-60 40% 两房 75-80 可改造房 舒适二房 90 50% 紧凑三房 90 舒适三房 三房 120-135 10% 合计 —— —— 100% 设计特色： 可改造成落地窗的凸窗设计。 两室两厅户型设计，建筑面积76m2，极为经济的设计形式，其房型设计中对尺度的控制，和飘窗对室内空间的改善上都能对90m2以内的房型设计上有借鉴意义