房地产开发企业的纳税风险控制与税方案.pptVIP

筹划魔方：在变化中寻找筹划空间——房地产开发企业经营过程中的 纳税风险管控与税收筹划 主讲人：李记有 第二部 追求最优纳税是企业管理税收第二目标 一、税收筹划的两大前提 （一）企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提 （二）企业业务性质不同，所适应的税收政策不同，是企业进行税收筹划第二个前提 二、税收筹划“两大学说” （一）税收筹划的“变量引进学说” 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。 税收筹划的变量大体可以分为五类 1、纳税人的注册地点 2、纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业资产、设备是否是国产产品 5、企业选用什么样的从业人员 （二）税收筹划的“因素分析学说” 因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。 影响税收筹划的“五大因素” 特定税收政策因素 税收优惠政策因素 税制要素 计算公式中的内嵌因素 组织形式因素 （三）税收筹划“两大学说”的互相转换 变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。 三、企业进行税收筹划的现状 （一）把偷税误认为是税收筹划 （二）简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式 （三）企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍 二 十大节点的纳税风险管控 （五）项目销售阶段纳税风险管控 （六）项目清算阶段纳税风险管控 （七）项目清算阶段纳税风险管控 （八）企业退出阶段纳税风险管控 （九）企业融资阶段纳税风险管控 （十）日常费用支出阶段纳税风险管控 第四部分 房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划 税收实体法 适用房地产开发企业的税种(包括费 共计12个) 营 业 税 房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析 一、营业税的含义与特点 营业税的含义：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。 营业税的特点： 1、一般以营业额全额为计税依据 2、按行业设计税目税率 3、计算简便，便于征管 二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化 1、对境内应税劳务进行重新界定； 2、混合销售的重新界定； 3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定； 4、调整耐水地点的表述方式； 5、扩大视同营业税应税行为人范围； 6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间 7、补充了价外费用包含的项目； 8、增加了营业额有关扣除项目所需凭证的规定 三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路 1、有关预收（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等相关收入征税问题 2、有关代收款的征税问题 3、垫资从事土地一级开发的税收问题 4、有关合作建房中心税收问题 5、有关“甲供材”中税收运用问题 6、有自建行为的税收问题 7、有关股权转让的运用税收问题 土地增值税 土地增值税清算实务 第一章 土地增值税清算相关背景资料 一、土地增值税清算背景 1.1 187号文的影响 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc》国税发[2006]187号 2006年12月28日签发187号文件，2007年1月16日税务总局网上公布 1月17日沪深两市地产股全线下跌。截至闭市，共有62家地产股下跌，26家跌停。其中，被称为地产龙头股的万科A自2000年以来，首度遭遇跌停；保利地产、招商地产、金地等地产领头羊几近全线跌停。上海房地产分类指数下挫9.3%。 1月17日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于次日发布“澄清”公告。万科在公告中称，由于已对土地增值税预留了高达3亿元