奥美-M3特区2004年度营销推广建议书.ppt

（M3特区） 投资牌怎么打（之五） 上海首家带租约的房子 和21世纪不动产机构合作，推出上海市首家带租约的房子的概念，也就是说，不管我们的房子你买不买，这套房子租出去没有任何问题，因为租约已和21世纪不动产机构签定 （M3特区） 广告怎么做 我们对广告的要求是 版面时尚，性感------抓人 主标契合消费心理-----感人 递项目准确----------吸引人 （M3特区） 推广思考 思考之一：在本案中我们建议在该项目的顶层设立会所，目的有四 一，提高楼盘的附加值，有利于价格的提升 二，由本项目的客户层次所定 三，为本房地产公司后续开发的楼盘提供口碑传播 四，可以把会所卖出去，实现“一房两卖” （M3特区） 推广思考 思考之二： 售楼处位置不合理，建议搬迁 思考之三： 销售控制要做好，以利于投资客户的购买 思考之四： 销售人员的服装要统一并符合目标客户层次 （M3特区） 总结 我们将全力以付，精益求精， 最终实现项目和公司品牌的双赢局面 谢 谢 【M3特区】 营销主题的确立 通观以上六个营销主题， 我们建议的营销主题是 上海只有一个市中心， “欲望阁楼”在市中心的正中心 【M3特区】 概念主题的寻找 本案的概念主题是 市中心首个4S住宅 【M3特区】 概念主题的寻找 对4S的解释 Sun （真正的阳光住宅）----4、8米超面宽设计，进深仅 11米 Second（全部复式的住宅）-----65-74M2复式结构 South （全朝南结构）---全部朝南、南北跃透光通风设计 Spirit （主题的，精神的）-----在市中心 的欲望楼阁，70年代专属住宅 【M3特区】 概念主题的寻找 需要说明的是，由于本案是重新定位，不宜提出新的概念， 所以我们只需在文案的卖点里以固定的形式体现.有一句话可以在所有报纸稿里体现： 本案时尚前卫，不为所有人准备， 只供有思想并对事业充满了欲望的人品尚 【M3特区】 客户定位的选择 我们的客户到底在哪里 （散户） + （投资客） 追求时尚的青年+有眼光的投资客 【M3特区】 客户定位的选择（散户） 散户的特征： 他们的年龄层次是 30岁左右，男女比例为55：45，男性占多 本案的潜在顾客群应该是不甘平庸、追求时尚的“上进青年”，共同的人文特征之一是年轻、有活力、思想上有一点前卫，思维上特别活跃，处于人生的奋斗阶段。 特殊行业的特殊从业者 【M3特区】 客户定位的选择（散户） 目标群共同的人文特征之二是繁忙，忙于工作、忙于交际，他们对交通的便捷性要求很高 他们大部分在现实生活中承受着更大的责任和压力——反过来，他们对“家”的需求更 强调个性、舒适与完全的自由； 【M3特区】 客户定位的选择（投资客） 他们大都是事业成功的人士，在很多地方有投资，例如股票，期货等。 他们有独到的眼光和过人的判断力 他们对房地产的理解比我们的销售人员还要深刻 他们的投资意识很强，一般情况下不易改变主意 他们对楼盘所处地段的要求很高 ----------（投资回报要高） 他们对投资回报特别敏感 ------ （投资回报要快） 他们对楼盘的交房日期要求比较苛刻-----（投资回报要早） 【M3特区】 媒体组合策略 鉴于本案体量不大，户型特别，广告费用较少，我们建议的媒体组合策略为：