天安置业管理组织设计方案.docVIP

第一篇 曲阜天安置业有限公司 管理组织设计方案 （草案） 第一章 公司组织机构设置 一、组织机构设置说明 （一）公司机构设置组织机构设置首先遵循高效原则，也就是机构的设置尽量简约、模块化、扁平化，减少因部门设置太多而导致工作接口关系的人为复杂化，减少因层级太多而导致的信息衰减指令执行的变异职位、的设立都遵循责、权、利对等的原则，即所必须履行的责任、应被授予的权限、应享有的待遇是对等的。 部门内部扁平化管理。部门内部岗位设置以扁平化管理提高效率为原则，减少部门内部行政层级。 岗位职责明确。职责分配相对合理明确。也就是各项工作的纵向、横向接口必须明确，以减少因职责不明确、接口不清晰而导致的扯皮、推诿现象。组织机构设计思想与企业文化保持一致 项目开发主要工作及流程 主要流程和工作内容 工作部门 主要流程 主办部门工作内容 主办部门 协办部门 1、投资机会研究 城市定位和规划发展方向研究宏观经济状况研究政策环境以及政府的执行力度研究 研发部 营销部 房地产业发展态势研究理解行业的整体操作水平理解行业的商业模式 理解行业的发展趋势 研发部 营销部 市场供需状况和发展趋势研究区域产品特点分析研究市场的空白点和机会点分析研究资本市场研究 研发部 营销部 2、提出开发设想 公司优势和劣势分析公司机遇和风险分析公司资本运作和盈利能力分析项目开发战略制定 研发部 营销部 3、搜寻拟开发土地 从国土、规划部门收集土地信息 研发部 营销部 落实地块具体位置及周边情况、购买开发土地现状图 研发部 营销部 落实规划设计条件，了解限制性条件和技术经济指标 研发部 营销部 现场踏勘，对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 研发部 营销部 了解地块周遍的商业、教育、交通、市政配套等情况 研发部 营销部 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 研发部 营销部 4、土地价值初判 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。 研发部 营销部 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行成本匡算 研发部 营销部 预审部 了解当地的房地产市场状况、产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 营销部 研发部 营销、物业初步定位策划 营销部 研发部 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果，编制《项目初步评估意见书》 研发部 营销部 预审部 5、土地价值详细判断 区域内宏观经济、发展前景等的详细分析 研发部 营销部 该项目在区域房地产市场中的地位和发展方向 研发部 营销部 市场深度调研 研发部 营销部 项目定位论证 研发部 营销部 拟定开发方案和备选方案 研发部 营销部 技术经济论证和财务分析 研发部 预审部 财务部 开发周期及付款计划分析拟定 研发部 预审部 财务部 现金流测算 研发部 预审部 财务部 研究并确定融资方式 研发部 财务部 组织开发多方案比选、专家评审 研发部 预审部 工程部 营销部 选定开发项目，制定项目开发计划，编制初步可研报告 研发部 预审部 营销部 6、取得土地 投方案标 项目方案标书编制 研发部 工程部 投经济标 确定土地投标报价上限 研发部 预审部 营销部 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定竞买战术 研发部 预审部 营销部 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 研发部 预审部 营销部 7、签订土地出让合同 确定用地红线图、桩点坐标、用地条件,合同谈判，按约定交纳土地款，契税，交易费等费用或土地定金，签约 研发部 财务部 8、项目拆迁安置 配合有关部门制定拆迁安置方案配合有关部门实施拆迁工作配合有关部门做好拆迁资料整理和确认拆迁完成后交付净地的地价款结算 研发部 工程部 财务部 9、土地确权登记 委托土地测绘和钉桩核定用地图、用地相关图、规划地界坐标图按规定适时办理开发用地确权登记领取《国有土地使用权证书》 研发部 工程部 10、编制项目环境评价报告 委托具有相应资质的环评咨询单位编制环评报告，对环评报告成果组织评审 研发部 11、编制项目可研报告 委托具有相应资质的工程咨询单位编制可行性研究报告，对可研报告成果组织评审 研发部 12、项目立项报批 按规定程序向市发改局报送项目可行性研究报告和其他项目立项申报资料，取得项目建设立项批文 研发部 13、申报规划设计条件 向市规划局申请领取规划设计条件通知书 研发部 14、规划方案基础指标研究 项目所在地房地产市场总体供求现状和项目周边竞争性楼盘调查