物管人员考试复习题.doc

复习题 1、《物权法》第七十六条规定，业主共同决定的事项包括以下内容：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权力的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定欠款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 2、《物权法》规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放物污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 3、《成都市物业管理中突发公共事件应急预案指引》明确规定,在突发公共事件处置方面，物业服务企业应做好如下保障工作:人力保障、资金保障、物资保障、信息保障、交通保障、秩序维护保障、应急技术保障。 4、根据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。 本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。 5、开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含的内容包括：1、前期物业服务合同；2、临时管理规约；3、建设项目规划总平面布局图；4、建筑区划划分意见书；5、物业共有部分清册；6、房屋使用说明书。 6、和谐物管的主要特征包括：政策制度完善；物业管理有序；企业协调发展；业主满意度高。 7、根据突发公共事件发生过程、性质和机理，突发公共事件可分为四类：自然灾害（包括地震灾害、水旱灾害、地质灾害、生物灾害等）、事故灾害（包括各类治安、消防的安全事故、交通事故、公共设施设备事故等）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情等）、社会治安事件（包括恐怖袭击事件、群体性事件、涉外突发事件等）。 8、建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》、《建筑工程质量管理条例》所规定的保修范围和保修期限。 9、构建和谐物管的目标是创建文明、整洁、安全、有序的物业服务环境。 10、住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 11、《成都市物业管理条例》规定，新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。 12、根据原成都市房产管理局、成都市物价局《关于业主大会设立费用承担问题的通知》（成房发〔2009〕30号）规定，设立业主大会的必要工作经费，根据建筑区划的规模可按每户50元标准确定；建筑区划总户数在1000户以上的，一般不高于10万元。 13、《成都市物业管理条例》规定，符合设立业大会条件的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料：1、建筑区划划分意见书；2、业主名册；3、建筑规划总平面图；4、附属设施设备交付使用备案证明；5、物业服务用房配置证明；6、住宅物业保修金交存证明；7、建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明；8、其他必要的文件资料。 14、《成都市物业管理条例》规定，新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：（一）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米；（二）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50％。 15、《成都市物业管理条例》第四十三条规定，业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满仍未换届改选