金地国际花园营销策划书.ppt

报告大纲 小结 报告大纲 2005年宁波房地产市场回顾 2005年房产价格走势 2005年宁波房地产市场回顾 2005年宁波房地产市场回顾 05年宁波房地产市场小结 06年前四月房地产市场回顾 06年房地产市场新增供应 06年当前宁波房地产市场 06年房地产市场后市展望 宁波房地产市场后市展望 报告大纲 城市与各版块间的关系 宁波房地产板块优劣分析 宁波房地产板块对比 鄞州中心区住宅供给模型 鄞州中心区市场小结 项目竞争态势 竞争项目户型配比及销售情况 同类项目竞争态势小结 入市时间选择 项目入市—难点及措施 报告大纲 国际花园项目特点 —外部条件 鄞州核心区板块明星楼盘之一 鄞州政务板块唯一优质居住地块 周边便捷通达的市政交通条件 国际花园项目特点 —规划特色 局部围合的小圈子 无限沟通的中庭院 充分彰显的大景观 廊院空庭的多空间 国际花园项目特点 —建筑特点 尊贵共享大堂 现代简约立面 国际花园项目特点 —景观特色 集中中央景观 景观入户 放射型景观规划 国际花园项目特点 —户型特色 客厅、主卧的大开间 前庭后院创新空间 多阳台带来的户型面积附加值 国际花园项目特点 —其他 纯正英国幼儿园 多元文化会所 金地品牌 英式尊崇物管 报告大纲 主要项目基本资料 户型面积分布 几个主要项目除春江花城外，没有出现一房户型；二房只有在本项目与万达广场中出现，主力面积在90-102㎡之间。 两房中，只有本项目的二房带两个卫生间。 三房的主力户型面积在118-149㎡之间，其中都市森林的为经济型三房，而其他项目，经济型和舒适型三房都有涵盖。 四房的主力面积在150-180㎡之间，各项目中出现的比重都较大，对于高端客户的追求获得大家一致认同。 五房以上的基本都是复式搂，少量存在各项目中。 从上面我们可以知道，多个项目的户型面积分布区间拉的比较长，从居家二房、经济型三房到舒适型三房、四房及以上等，力图打尽市场上存在的一切客户，本项目很好的规避了这一点，主要满足的是居家二房，改善三房及升级四房的需求，减去了中间过多的户型段，做到有的放矢，更好的满足细分市场的需求。 户型设计分析 －客厅 户型设计分析 －主卧 　　　本项目在客厅开间上比同面积段的其他项目要大0.4-0.7m，而相应的客厅面积却比其他项目的要小或相等，显示客厅进伸也相对小一些，这种设计增加了客厅的采光及通透性，提升了空间价值，同样的情况在主卧室中也大量出现，大开间、短进伸的户型设计使得本案就其他项目同面积段产品相比更加具有竞争力。 户型景观资源 户型细部功能 公共空间分析 项目园林亮点 配套分析 附加值分析 项目推广诉求点 全市性参考项目 竞争项目比较小结 英式幼儿园式本项目的最大配套亮点，适当发挥将成为项目销售的引擎； 廊院空庭和尊贵大堂将带给客户尊贵和人性化沟通空间； 金地的全国性品牌优势，在宁波也较大的得到市场认可； 纵观各项目的产品设计，可以知道就同一户型及面积段而言，项目在户型设计上具有比较明显的优势，其一表现在客厅及主卧室的大开间、短进伸，从而使房间内具有优良的采光及通透效果，其二表现为不同户型的多阳台设计，此方面最重要的是能给客户带去面积赠送的好处； 参考各项目，本案与周边项目相比，受制于先天条件，在很多方面略显不足，通过后天的努力，特别是产品方面的创新及改进，已经具备了较强的综合竞争能力，为后期的产品销售带来福音。 报告大纲 品牌卖点 外部条件卖点 报告大纲 客户特征分析大纲 走进宁波人 港口城市——天生对海外以及西方文明拥有亲近感 近代宁波帮——洋买办、周游世界、遍布各地的航运商、水手，浸染西方文化 改革开放——首先想到和外国人做生意：外贸 宁波经济外向度高达80%，出口依存度高达56% 走进宁波人 30万家个体、私营、混合经济企业，占全市企业的91.5% 从事外贸行业的人数约占总人口的20% 名副其实的商贸城市 宁波的教育指数不高，科研实力和技术创新能力较弱，但近年来非常重视子女教育 走进宁波人 雅戈尔与杉杉，尽管同居一城，却很少合作或沟通。 也谈团结，但往往是“成功之后的团结”，如成功后才会发起或加入同乡会等组织。 走进宁波人 “短、平、快”——什么来钱快就做什么 “温州人看后十年，宁波人盯前三年” 宁波千万富翁多，但亿万富豪比较少 走进宁波人 “一个骑三轮车拉货的老太婆,没准是个千万富翁”——当地人语 的确很有钱，但不去彰显 闷声发大财 走进宁波人 老一辈宁波帮强调“货真价实，童叟无欺” 海外宁波人深谙“诚招天下客”的经营之道 宁波商谚：“宁可做蚀，弗可做绝” 宁波人的选择 消费特征： 生活目标并非单一，尽管崇商，但并非完全拜金、唯钱是上，而是讲究综合的生活品质 ； 讲究实效的节俭； 现实，注重实在的