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房地产开发项目成本核算 房地产项目开发成本核算是指将开发一定数量的房地产所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终核算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 一、按照房地产开发项目主要成本要素分类的开发成本。 (1)土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产项目而征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、拆迁安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。 (2)前期工程费：指房地产项目开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整及施工临时水电安装等费用。 (3)基础设施费：指房地产项目开发过程中发生的供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 (4)建筑安装工程费：指房地产项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 (5)配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 (6)开发间接费：指房地产开发独立核算的项目部及开发现场管理发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、拆旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。 构成房地产开发项目的开发成本，相当于工业的制造费用和生产成本，如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算房地产公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发成品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工程量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不在计入开发产品成本，也就是说，房地产开发公司的开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 二、房地产项目开发成本核算程序。 房地产项目开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开发产品所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 (1)分解成本对象的确定原则和项目特点，确定成本对象。 由于房地产项目开发规模的不同，成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如大型小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细(以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，时核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要分为几期(约几年甚至是十几年的时间)，而其中所开发的商品房确是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本核算和管理上的作用。应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大型的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本核算，充分发挥成本核算的作用。 (2)按照成本核算及管理要求，设置有关成本核算会计科目。 正确反映开发成本的结构，便于分析整理。按现行会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，应在该科目下，根据项目特点和管理需要，选择成本要素作为明细科目核算。选择成本要素不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 房屋开发公司根据其本身经营开发的业务要求，设置“4301开发成本”及“4302开发间接费”作为开发成本费用的主要归集科目。因房屋开发公司目前主要进行房地产商业开发项目和路局集资建房项目的建设，我们分别使用了不同的科目库。 ()