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北京经瑞通投资咨询有限公司 一、总局2012年第15号公告解读与运用 1、临时工、实习生、退休等人工费 2、跨期费用的追补扣除 3、会计处理与税法扣除协调 4、筹建期业务招待费的特殊处理-单限额 5、融资费用 6、生效年度 甲企业2011年向金融机构借款1000万元用于对乙企业进行股权投资,占乙企业股份40%,该借款年利率8%,请问所发生的利息应如何处理? A、资本化计入投资成本 B、计入财务费用并税前扣除 C、因为投资分红免税,所以利息不得税前扣除 D、不一定 甲公司2009年注册资本1000万,股权结构:A企业法人投资600万(占60%);B自然人400万(占40%) 2012年增资500万,变更后股权结构:A企业法人600(占40%);B自然人400(占27%);C企业法人增资扩股500(占33%)。 问:AB是否按股权转让征所得税? 二、筹建阶段年度汇算清缴 1、筹建期的会计处理——长期待摊费用,已经计入损益的,可以追溯调整 2、筹建期何时结束 3、年度汇算清缴申报——所得额为0 4、征地过程土地出让金返还会计与税务处理 5、规划红线外支出的处理 6、土地闲置费—国土资源部令第53号 闲置土地处置办法 自2012年7月1日起施行,第14条:土地闲置费不得列入生产成本 三、预售阶段年度汇算清缴 1、预售阶段的账务处理 2、预收款营业税及附加的会计处理 3、预计毛利的调整 预收账款属于税法的收入,有收入必然要有成本配比,税法只有收入,没有成本配比如何申报纳税??? (1)收入在完工前取得时,按预计毛利率申报纳税; (2)收入在完工后取得时,按实际的毛利率申报纳税 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。是实际征收而非预征的意思,不是预征就没有多退少补的过程。因此,当未完工开发产品取得的收入未来结转成为完工开发产品收入的时候,减的是预计毛利,而不是减预缴税款。 房地产企业的预收帐款属于税法的收入,并且要计入当期应纳税所得额。不按收入计入当期应纳税所得额,属于虚假申报,税务机关将会分两种情况处理: (1)税款不跨年度的,按照编造虚假计税依据处理; (2)税款跨年度的,属于偷税 4、业务招待费的调整 按视同销售,然后在附表三调减 5、季度预缴与汇算清缴年度申报 6、售楼处 (1)楼座内-开发成本或开发间接费 (2)临时设施-开发间接费 (3)利用会所等公共配套-按用途 (4)小区外-销售费用 7、车库/车位的销售 8、会所及配套设施 (1)不能有偿转让 (2)未来单独销售 (3)自用或出租 9、促销行为中的税收 代垫首付、购房返税、买房赠物 免物业费、返租 四、完工阶段年度汇算清缴 1、开发产品达到完工的条件 2、完工阶段账务处理 3、计税成本的核算与结转 4、毛利差异调整 5、业务招待费的调整 6、完工年度汇算清缴申报 7、完工后续支出的调整 甲房产企业一期产品2011年度完工,二期在建(2012年仍未完工),2011年末预提配套设施费1500万,2012年实际发生1200万。一期开发面积占比60%,其中2011年末已售面积占一期面积的70%,预提数与实际发生数需在2012年度进行调整。 首先调整完工与未完工,其次调整已售与未售: 一期影响:-300×60%,二期影响:-300×40% 一期已售影响:-300×60%×70% = -126 一期未售影响:-300×60%×30% = -54 借:开发成本-二期 -120 借:以前年度损益调整 -126 借:开发产品 -54 贷:预提费用-配套 -300 借:以前年度损益调整 31.5 (126×25%) 贷:应交税费-企业所得税 31.5 借:以前年度损益调整 94.5 贷:利润分配-未分配利润 94.5 五、发票管理专题 1、收到跨期发票的处理 汇缴期内—当年扣除;汇缴期后—追补扣除 2、发票的审核要点 (1)虚开发票的罪与罚 (2)合法凭证的类别,什么情况不需取得发票? (3)发票的审核要点 ※ 营改增范围和地区开具发票种类变化 3、不合规票据的补救 4、混合销售(销售+施工)发票如何开具 货物来源:自产-两票;外购-一票 经营主业:商业、建筑业 合同种类:销售-增值税票;工程施工-地税票 5、工程建设中设备的发票及税收问题 甲供、混合销售 甲公司提供设备并负责安装,设备价款300万,安装费100万,应如何纳税,如何开具发票? A、300增值税+100营业税 B、300+100增值税 C、300+100
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