长三角典型三四线城市房地产投资机会比较分析.docVIP

房 地 产 精 品 资 料 汇 集 二０ 年 月 长三角典型三四线城市房地产投资机会比较分析 周建成 中国楼市在经历多次调控后，市场持续低迷，降价潮正逐渐蔓延全国，正可谓“政策飘飘，楼市萧萧”。近期，万科总裁郁亮在接受媒体采访时抛出“过冬论”，呼吁房地产企业“现金为王，积极卖房”。 毋庸置疑，中国房地产市场已步入寒冬，未来房地产市场的发展将何去何从？ 三四线城市是我国城市体系中的重要组成部分。当前，三四线城市在城市化和产业转移等各方面均发挥着越来越重要的作用。随着我国经济社会的进一步发展，目前尚处于较低发展水平的占中国城市大多数的三四线城市将成为未来城市发展的主体。而长三角地区作为中国经济社会发展最为发达的地区，其三四线城市将成为更为瞩目的焦点。 一、城市概况 长三角即长江三角洲的简称，具体包括以上海为中心，南京、杭州、苏州、无锡、宁波为副中心，包括江苏、浙江、上海两省一市，以上海市、杭州市、南京市、宁波市、苏州市、无锡市、常州市、镇江市、扬州市、泰州市、南通市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市、台州市16个城市为核心的区域。 长三角经济圈是我国三大经济圈之一，也是全国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块，其经济总量相当于全国国内生产总值20%，且年增长率远高于全国平均水平。长三角的进出口总额，财政收入，消费品零售总额均居全国第一。长三角城市圈是世界六大城市圈之一。 2010年5月国务院正式批准《长江三角洲地区区域规划》，将把长三角建成“亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强竞争力的世界城市群”作为发展定位。 长三角地区作为中国经济社会发展最为发达的地区，经济发达，人口稠密，是众多房企进行区域拓展的重要选择。在这里我们选择了南通、嘉兴、江阴、太仓等四个长三角三四线城市进行对比研究，供企业在城市选择上参考借鉴。 图1：中国三大经济圈 南通、嘉兴、江阴、太仓四城市位于长三角核心区域，近邻长三角中心、国际化大都市—上海，交通发达，人口稠密，区位优势明显。 南通位于江苏省东南部，东抵黄海，南望长江，隔江与上海及苏南地区相依，是江苏沿海南北交通的枢纽，上海北翼的经济中心和门户城市。全市总面积8001平方公里，下辖崇川区、港闸区、通州区、开发区和启东、海门、如皋三个县级市和海安、如东二县。 嘉兴地处中国东南沿海、长江三角洲的中心，东接上海，北邻苏州，西连杭州与湖州，南濒杭州湾，与绍兴、宁波隔杭州湾相望。嘉兴陆地面积3915平方公里，下辖南湖、秀洲两个区，平湖、海宁、桐乡三个市（县级市）和嘉善、海盐两个县。 江阴隶属于地级市无锡市，位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端，北滨长江，南接无锡，东临张家港、常熟，西连常州，全市总面积约977.53平方公里。 图2：长三角城市图 太仓隶属于地级市苏州市，位于江苏省东南部，长江口南岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市，全市总面积620平方千米。 根据各城市第六次全国人口普查可知，截至2010年底，南通市常住人口最多，为728.28万人；太仓最少，为71.21万人。 二、城市宏观经济比较分析 1、总量规模大，增长速度快，经济发达 从地区经济总量来看，四城市总量规模大，经济发达，尤其是江阴，作为县级市，GDP超过2000亿，位列中国百强县之首；从增长速度来看，四城市均呈现稳步增长趋势，增长幅度在10%左右，增速明显。 图3：2010年四城市GDP总量及增速 2、人均经济总量水平高，在全国处于领先水平 从人均GDP来看，四城市人均GDP水平较高，其中，江阴、太仓等长三角四线城市人均GDP超过10万元，在全国处于领先水平；从增长速度来看，四城市增长幅度在10%左右，增速明显。 图4：2010年四城市人均GDP及增速 3、第二产业为主导，民营经济发达 从产业结构来看，四城市第二产业比重均超过55%，说明四城市是工业驱动型城市，尤其是江阴的第二产业极为发达，第二产业占产业结构比重高达59%。第二产业的发展，催生了大量的私营业主，民营企业发展迅速。这使得城市聚集了一部分财富阶层，对房地产产品具有强大的消费能力。 图5：2010年四城市三产结构比重 4、城镇居民人均收入与消费支出水平高，居民购买力与消费能力强 图6：2010年四城市城镇居民人均收支比较 从城镇居民人均可支配收入来看，四城市人均可支配收入水平较高，超过2万元；从城镇居民人均消费支出来看，四城市人均消费支出水平亦较高，超过1万元；从收支比来看，嘉兴收支水平最低，本地消费水平较差，而江阴收支比最高，城镇居民收入、消费水平都很高。 三、房地产市场比较分析 1、南通、嘉兴、江阴、太仓四城市固定资产投资与房地产开发投资额持续上升，未来仍有较大的投资发展