徐州杏山子项目产品定位与规划建筑策划报告.docVIP

房 地 产 精 品 资 料 汇 集 二０ 年 月 　徐州杏山子项目产品定位与规划建筑设计策划报告 目　　录  第一章　　产品定位与产品特征分析 3 一、影响产品定位的关键因素分析 3 二、目标客源来源分析 4 三、产品定位 5 四、产品特征 5 五、各类建筑的特征和设置理由 6 第二章　　投资和经济效益初步估算 10 一、静态投资和经济效益初步估算 10 二、动态投资和经济效益初步估算 10 第三章　　项目规划与建筑设计建议 13 一、设计理念及原则 13 二、规划设计建议 13 二、单体建筑建议 16 三、其他配套建议 17 第四章 分期开发计划及分期规划指标 17 一、分期计划 17 二、各分期安排及主要技术经济指标 18  第一章　　产品定位与产品特征分析 一、影响产品定位的关键因素分析 综合市场调查与分析报告中各方面情况，在本项目定位时须充分考虑的因素有以下几点： 1、从地块特征看 ――地块位置偏远，周边基本处于尚未开发状态。道路交通状况尚好，距离淮海西路2.5公里，距离云龙湖风景区1.5公里，距离市中心8-10公里，距离徐州火车站约12公里，距离城南新区12公里。快速主干道西三环线从地块旁经过，使地块便捷地与市中心、城南新区、城北联系起来，并与最繁华的商业大街淮海路相连，交通通达性好，与城南新区相比，与现在市中心的交通联系更好，但现状只有1路公交与市区联接。现状地块为农村，有少量低级业态的工矿企业，基本没有对项目开发有利的产业基础。 ——地块区域在城市总体规划中为保留用地，东侧为云龙湖风景控制区，西北侧为黄河湿 地保护区，除本项目外规划中没有居住区和其他 规划淮海西路模型 开发项目，公建配套（医院、超市、商贸等）及居住区公共服务设施配套严重缺乏。公建配套和生活服务配套只能依赖城区或者自身设置。 ——地块属于云龙风景区的西北边缘，云龙湖景区近在咫尺，自然环境（空气质量与环境景观）比城市的北部和东部好，但差于城市南部。 ——地块主要为缓坡山地，用地范围位于大王山的背阴面，（根据市场调查显示徐州人不喜欢住在山的北面），主要为岩石山体为地貌特征，只有地块北部有不同厚度的土层分布，因土层较薄， 地块区域周边总体规划图 现状植被较差，只有现农居点内有少量植被。用地内现状为大量农居，中间有一水塘，在开发中可以加以利用；地块南面山上现状有很多坟墓，对地块有较大影响。 ——地块所处山体呈东北西南走向，并呈西南高，东北低。南向和西向景观以山体为主，东向与东北向景观以远山和农村景观。地块西部的南向、东向和西向景观为因开山取石形成的山体岩层断面，尤其是西部南向处的岩层断面须作一定的处理。地块东半部的南向景观为山体，植被较好，但西南向的山坡上有较大面积的墓地，若无法做通政府的工作进行拆迁，规划中须高度重视。 综上，开发中应充分挖掘地块的交通通达性、位于风景区旁自然环境和景观条件好等大利好，通过影响政府增加公交和自行开设小区班车来改善交通条件。生活服务配套主要靠自行解决，开发中重点考虑设置集中的居住区街坊式公共中心，并努力引导政府增加大的公建配套和建设开发；对现状地形的利用要考虑现状不多植被的保护和水塘等自然地形的保留。 2、从供应特征看 ——目前市场上可供销售的供应量并不大，户型好、价格适中的楼盘销售率都在70%以上，只是城区内少量高层因房型差或价格偏高，仍有现房销售。现在的销售价格：市中心小高层、高层在2300-3500元/平方米，非中心地段多层在1300-2200元/平方米（城北1100-1400、城东1400-1600、城南1600-2500、城西北1200-1500），城西沿湖小高层与高层在2500-4000元/平方米。 ——目前市场开发的模式以小规模的居住区、小区开发为主，但供应量将在2004和2005年放大，北部、东部和南部都有较大规模的楼盘，尤其因为城南作为城市发展方向，该区域的几个大楼盘及规划中的居住区开发将对本项目构成较大影响，本项目在产品定位时尽量不要与之直接竞争。 目前与本项目形成直接竞争的楼盘主要有双山子项目，其区位、与城市发展方向等均较本项目有优势。与本项目的定位有较大关系的楼盘是滨湖花园，总建筑规模在54万方，全部为高层与小高层，容积率为2.22，价格在2300-4500范围内，景观房（面湖）均价3000以上，已预订了大部分，5月份正式开盘。总体上因其供应量大，位置好，本项目须与之错位，在单价与总价上拉开距离。 ——从目前在售楼盘的户型分布看，140方以上的大户型销售速度较缓慢，90-140方的户型销售较快，楼层的选择主要集中在1－4层，价格远高于5层6层，因价格低。建筑形态看，小高层的供应量较小，销售情况较好，高层的供应量主要集中