光彩世纪购物中心总体推广策划方案.doc

房 地 产 精 品 资 料 汇 集 二０ 年 月 光 彩 世 纪 购 物 中 心 总 体 推 广 策 划 方 案 目 录 第一部分 项目总体策划方案 一、项目SWOT分析----------------------------------------4 二、项目定位---------------------------------------------5 三、产权式商铺投资模式-----------------------------------9 四、投资回报分析-----------------------------------------10 五、产权式商城操作步骤-----------------------------------15 第二部分 营销推广执行方案 六、总体营销策略-----------------------------------------18 七、分阶段营销策略---------------------------------------20 八、新闻炒作、软性宣传-----------------------------------26 九、报纸硬广---------------------------------------------27 十、促销公关---------------------------------------------43 十一、现场包装-------------------------------------------45 第一部分 项目总体策划方案 第一部分 项目总体策划方案 项目SWOT分析 1、优势、机会点 （1）地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景。 （2） 一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资。 （3）合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。 （4）十年租约降低风险，并有稳定的回报。 （5）产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。 （6）重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。 （7）发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验 2、劣势、威胁点 （1）多年空置对买家信心有不利的影响 （2）买家可能对商场整体经营管理的信心不足 （3）买家对这种投资方式不够了解，从认知到接受有必然过程。 （4）重庆整体积压商铺已经达到160万M2，市场气氛低迷。 项目定位 1、案名建议： 光彩商城购物中心（Brilliance mall） 2、市场定位 商业业态市场定位： 根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上“好又多”品牌商家进驻，建议本商业定位为： 集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心（shopping mall） 注解：shopping mall------起源于欧美的先进零售商业模式，以大规模，所经营、服务的项目全而著称。2000年中国首家shopping mall铜锣湾广场在深圳面市，2年来经营火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念，shopping mall的普及是必然趋势。 （2）、光彩大厦产权式投资方案定位 《光彩世纪购物中心》采用将商场面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商城”投资模式。 将所有13400平方米划分成1500个具独立房产证的产权单位出售。 各个产权单位产品构成方案如下： A、各产权单位面积在5~20平方米之间。有柜台、半开放式铺位，独立铺等多种形式。（虚拟铺位） B、各产权单位均带10年租约，年租金回报率固定6.8%。 C、每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。 D、购买时，一次性返回5年租金回报。 3、目标投资客户群定位 主力客户群：重庆市中等与中等偏上收入的中年人群。 （2）次主力客户：重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。 商铺投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。 4、价格定位 物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在未对市场进行全面调研之前，制订本业态的商铺租赁价格显然是不科学的。 现只针对商铺的销售价格进行初步定位： 整个商城均价计划10000元。 *均价一万元各层均价水平 层数 面积（平方米） 均价（元） 总价（万元） -1 2300 13500 3105 首层 2000 13500 2700 2 3200 10000 3840 3 3200 8000 2560 4 3200 6000 1920 合计 13900 10194 14170 98%销售折扣 9990.12 13866.6