丽都佳园项目可行性研究报.doc

房 地 产 精 品 资 料 汇 集 二０ 年 月 丽都佳园项目可行性研究报告 前言 随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求， 房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。 中国房地产业的兴起和发展，促进了房地产前期策划观念的树立以及各种营销方式的使用。 我们可以看到武汉房地产市场所处的环境具有双重性，一方面，市场充满着众所周知的美好预期；另一方面，开发商对这种预期的提前透支将有可能导致一连串的潜在风险。 但是，由于长期以来武汉高端居住产品的开发价值尚未充分发掘，使武汉高端物业仍存在巨大市场空间的事实依旧存在。 而且，项目所处地区所蕴涵的巨大商业能量，也是项目利用内环线和城市商业资源，提升产品价值的历史契机。随着房地产开发逐步向城市中心转移，市场竞争的趋势将逐渐向产品品质集中。 本文的主要内容是在规划设计的基础上进行经济测算，分析项目在经济上是否可行(NPV,IRR,投资利润率等是否符合可行性的要求),面临的风险因素有那些，风险有多大。为此运用盈亏平衡分析法，找出该项目的盈亏平衡点；用单因素敏感性分析法分析销售价格和建设投资变化情况下，经济评价指标（NPV,IRR,投资收益率等）对这些不确定因素的敏感性程度。 用发展的眼光看待市场，我们发现，武汉传统的楼盘消费阻力正在变化，跨江消费成为可能，经济格局的变化将导致客户层面的多元化和非区域化；而随着土地资源的日益稀缺，市民对高层住宅的接受步伐也将逐步跟上。 因此，把握历史机遇，充分发掘高端产品开发价值, 是本项目规避市场风险，成功开发和营销的必由之路。 我们会为打造丽都佳园项目的美好梦想而竭尽全力。 璇焱房地产顾问有限公司 丽都佳园项目组 2010年3月 第一篇 项目分析 1.1 项目地块分析 1.2 地块价值分析 1.3 地块开发条件分析 1.4 项目SWOT分析及发展战略 1.5 项目分析总结 第二篇 土地价值评估 2.1 假设开发法 2.2 基准地价修正法 2.3 土地价值评估总结 第三篇 项目定位 3.1 定位的原则 3.2 定位背景综述 3.3 目标客户定位 3.4 产品定位 3.5 户型定位 3.6 价格预估 3.7 项目定位总结 第四篇 项目建设方案 4.1 项目的初步规划设计 4.2 项目用地方案和开发规模 第五篇 经济分析 5.1 投资的经济测算假设 5.2 项目开发成本分析 5.3 项目收益分析 5.4 项目筹资方案 5.5 动态经济效益评价 第六篇 风险分析 6.1 主要存在风险 6.2 盈亏平衡分析 6.3 敏感度分析 6.4 经济分析及敏感性分析结论与建议 第七篇 总结及结论 7.1 总结 结论  项目分析 1-1 项目地块分析 1-1-1 项目概况 1、项目位置 项目用地位于东湖高新技术开发区内，地处光谷片区，其四至关系为：西临红线宽度100米的关山大道，东、南、北三面均临城市规划道路。地块横跨两个完整街坊，外形规整，具有较高的开发价值。 2、地块优势 用地所在的光谷地区占据进入武昌中心区的咽喉要道，从此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道、316国道，可快速通达整个鄂东南。用地西侧的关山大道是光谷地区纵向轴线干道之一，北侧的雄楚大街是连接武昌火车站与光谷地区重要的城市快速干道，多路公交线路在此停靠，突出的交通优势不言而喻。 近年来用地北侧的光谷商圈发展迅猛，家乐福、中百仓储、中商平价、大洋百货及光谷步行街商家的陆续入驻，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日渐完善。随着光谷地区产业不断聚集，人口快速增长，关山大道将成长为服务高科技产业及百万光谷人的关键通道，百货、超市、休闲街区，银行、酒店、写字楼等将在此扎堆，进而形成人气高度汇集的磁场区域。 凭借不断扩大的道路交通网络及市政基础建设，用地所在区域房地产业快速发展，多家地产大鳄纷纷进驻，高品质大型楼盘相继拔地而起。目前片区已建成有世界城·加州阳光、保利·华都、巴黎豪庭、清江山水、万科·魅力之城、光谷坐标城、当代国际花园、中建康城、美加湖滨新城、伊顿阳光等一批大规模并具品牌效应的知名居住社区，生态环境优美、服务设施完善成为片区楼盘的卖点。 以富士康为代表的雄厚产业资本的进入以来，对物流、销售、仓储、金融等配套服务产业产生了强劲拉动。已经动工兴建的武汉生物技术研究院、华中地区最大的医药物流中心——国药控股湖北物流中心、投资4.5亿美元的500兆瓦太阳能三大项目，将进一步推动整个光谷经济实力和区域价值的提升，同时将对区域住宅市场产生强劲需求，房地产的价值也必然在这个过程中得到潜力释放。 3、规划要求