（商业地产）贵阳黔灵北路综合体项目研究报告（126页）.ppt

（商业地产）贵阳黔灵北路综合体项目研究报告 第一部分 宏观经济研究 第二部分 商业市场分析 商业业终端消费者需求研究 ——现有商圈特征 作为贵阳的两个城市中心区，南明区和云岩区的分界线就是以大十字商圈为核心的中山路，而南明区的发展重点是以商务为主，因此，贵阳的商业发展是沿中华路向北迅速延伸，城市发展的导向也导致大十字商圈消费人群的减少，在市场上的影响力开始的下降，所辐射的范围也逐步减小。 大南门商圈已经成为了贵阳唯一的商务、商业功能兼顾的商圈，其中沃尔玛、荔星名店为消费者创造了丰富的商品购买机会，而商圈中的喜来登酒店和铜锣湾高档次餐饮则可以满足消费者餐饮、娱乐、休闲的多种需求。 喷水池商圈已经成为了贵阳档次最高、功能最全的商圈，其毗邻的陕西路中的不同特色店铺及休闲娱乐设施则可以满足消费者餐饮、娱乐、休闲的多种需求。在多功能业态组合及交通便利的优势下，喷水池商圈所辐射的消费者的地理范围在近几年呈快速扩大的趋势 。未来百盛3号店和国贸南国花锦店均选址本商圈，未来也可对本项目虽在区域形成良好的支撑 市西路商圈已经成为目前贵阳辐射范围最广，且发展较为成熟的商圈。其成功的主要原因是，市西路商圈是贵阳所有商圈中交通最为便捷的商圈，紧邻贵阳长途汽车站，便利的交通条件有效扩大的商圈的辐射范围，增加了其顾客来源。 未来大多数项目都将以购物中心的模式进入贵阳市场，可见未来贵阳商业将逐步进入购物中心时代。 贵阳未来的商业零售项目的新供应量的增长主集中在了云岩区 。 从规模与位置上进行分析，喷水池商圈的国贸南国花锦店与贵阳金凤凰百货都对世纪中天黔灵北路项目有一定的威胁。 定位 国贸广场贵阳延中店整体定位高档，是贵阳档次定位最高的商场，在贵阳零售市场的范围内，其聚集了最多的高档品牌。国贸广场贵阳延中店主要定位于在社会阶层中的高收入群族，他们当中既有贵阳本市人，也有来自于周边地区的人群。 定位 国贸广场国晨百货是贵阳国贸广场旗下的又一家精品时尚百货，定位为中档偏高，主要目标客户群以20岁－40岁的时尚青年人为主力客群，由于其独特的区位特征，客层辐射至贵州省各地市县区。 定位 鲜花百盛曾经是贵阳规模最大，最为红火的商场，但目前已经走过了黄金时期，其定位以上女装为主，销售的货品基本都为国内二线品牌，在档次上中档品牌要占到60%以上。目前商场的主要消费群是年龄相对年轻的中等收入的人群。 定位 在贵阳商业市场，龙港百盛是位于国贸广场贵阳延中店及荔星名品之后，档次排名第三的商场。龙港百盛整体属于中档偏高的水平，其货品与国贸广场贵阳延中店及荔星名品均有相当程度的重叠；在目标顾客群方面，其主要面向的是贵阳市内中高收入的白领人群，服装以淑女装、职业装为主。 定位 荔星名店定位以国际一线和国内一线品牌为主体风格，一楼的国际名品馆内，前引进的品牌有HUGO BOSS、VERSACE、CK、BCBG、DKNY、BALLY、PAULSHARK、ESTEE LAUDER、DIOR、SHESHIDO、周生生、周大福、谢瑞麟、东方表行等。二楼设有大客户中心，另外设在四楼的顾客服务中心为顾客提供包装、雨具租借、饮料售卖及预定机票等服务，其目标消费群体以企业成功人士、高级行政人员、白领及时尚人士。 商业业终端消费者需求研究——商场满意度 高收入客户主要对商场的装修、商场的建筑特色、知名品牌数量和商场的广告宣传不太满意，而低收入客户则主要对商品的价格、商场缺少休息空间的抱怨较多。 商业业终端消费者需求研究——商场满意度 对于商场休息区的设置受访客户的满意度较低。 客户对商场内部直梯、问询台和总服务的设置的满意度较高。 对于贵阳目前商场内招贴较为凌乱的状况以及停车不便的问，多数客户并不关注. 由于贵阳大型商业目前普遍都没有设置儿童区和母婴休息区，当地受访者对这些设施普遍不太关注。 商业业终端消费者需求研究——消费习惯 贵阳当地市民购买男女服装主要在百货商场、专卖店和超市进行，其中百货仍然是购买服装最主要场所 。 皮具、鞋帽、首饰、化妆品等商品主要集中在百货商场购买。 运动类服装、书籍、体育用品消费主要在专卖店和专业店。 食品日用品则主要在超市和沿街小型店铺购买。 商业业终端消费者需求研究——消费习惯 多数客户在购买服装时选择中高档国产品牌，也有部分的客户购买普通国产品牌和中高档外国品牌。受访者中有三成的人表示在购买服装时并注意服装的品牌，对品牌没有认知。 在各类商业业态中，受访者对购物中心的认可度最高 ，对百货业态的认可度要低于购物中心，客户对商业步行街的认可度最低。 商业业终端消费者需求研究——消费习惯 公交车是受访客户购物时最主要的交通工具。步行是其次采用的主要的方式。此外乘坐出租车购物也有一定的比例，但明显的低于公交和步行的方式