2012年3月青岛龙城御苑2012年阶段营销策略报告.pptVIP

青岛2011年行业政策小结： 2011年是政策大年，宏观调控紧缩行业经济，“三限”（限购限贷限价）是核心，打压投资投机是手段，稳定行业发展是目的。 国家及地方加强楼市监管，加大保障性住房力度，旨在稳定行业发展。 限购不动摇的前提下，2012西海岸经济特区的启动为区域发展带来利好消息，成为刺激该区域地产市场的新亮点。 本案销售解读：价格走势 本案销售解读：销售情况——1#楼 本案销售解读：——2#楼 本案销售解读：——3#楼 本案销售解读——4#楼 本案销售解读：——4#楼的最大问题 本案销售解读：销售情况—— 5#楼 寻找一片海景，寻找一方底蕴，造就天作美宅，龙行大海，天下开阖。 | 报告目录 | 2 1 2012青岛政策新动向 寻求突破，完成销售目标 4 行业新动态带来新机遇 3 销售受阻，问题出在哪儿 下一步营销策略怎么走 5 树立形象的视觉表现建议 ６ 通产伟业公司的独特优势 7 三套vi体现 广告视觉 方案表现 A 广告视觉 方案表现 B 营销执行 定位前言 基于本案的地段价值，高端定位，客户划分，销售价格等因素，尝试做一下主题定位。 打造一张完美的“面孔”，给项目一个响亮的定位 ——“龙归大海 美宅天成”！ 解释： 万无仅有的海岸金冠，龙城御苑贵由天成； 海西勋贵血统的诠释——龙城御苑； 西海岸龙脉皇地，至尊至贵。 释义：贵不可言、品质、类豪宅、望族群有底蕴 营销执行 形象新定位 诠释： 1所谓背有靠，日有照，依山面海，贵不可言； 营销执行 形象新定位 产品定位 一流海景房 释义：西海岸依山面海，龙脉宝地、望族底蕴之居； 景观定位：立体水系景观，高层尚景，海滨印象派园； 释义：“上游”海滨公园，水系山海公园，高尚生活； 规划定位：海滨风情社区，无限海景生活体验； 户型定位：经济舒适兼顾的的户型搭配，宽阔视野感受； 营销执行 形象新定位 领导者 价格垄断 产品不可复制 短期难以模仿 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色 追随者 补缺者 搭便车，充分借势 以小搏大 价格策略主导者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝 创新产品和需求点 营销执行 市场定位 区域分析 市场分析 需求分析 上流社区 产品创新 完善配套 项目内核 居住新中心 精品版 高档社区 “特区” 高端客户 形象内涵 高档产品 营销执行 档次定位 营销执行 客户定位 游离客户 重要客户 核心客户 核心客户群 开发区本地中、高收入群体：公务员、企业主、个体工商户、私企业主、企业中高管、高收入的制造业等。 重要 客户群 周边客户 周边原住居民：高收入群体需要改善生活环境、就近居住、为后代置办家业。 长期居住开发区的外来人口高收入人群。 游离客户 其它类型的客户 青岛、省内区域客户； 注：以上应根据现已成交的部分客户分析背景得出具体类型作为目标客户定位的参考。 权力顶层 财富顶层 稳定资产层 新资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层 社会结构体系模拟图 本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中“中高端”，属于城市财富顶层、稳定资产层、新资产层。 本案的主力客户层 他们是社会的中高端收入阶层，他们在各自的领域里扮演着关键性的角色。 营销执行 客户定位 他们一般在30岁—55岁； 城市主流中坚阶层，懂得工作与生活的黄金平衡点，他们一直精力充沛； 人生经历丰富，属于事业上升期，稳定的家庭关系。 年龄特征 他们没有严格的职业特征，凡是城市精英级都属于这个范畴； 他们可能有一些对外的称呼：比如总经理、总监、技术骨干、私企老板、 部门主管等； 他们的身影闪耀在各个领域：政府、金融、服务、科技、传媒、私营等。 职业特征 营销执行 客户定位 用成熟概括就太显单薄，他们已进入社会主流阶层； 追求属于自己的生活方式，习惯自己制定游戏规则； 会工作，懂生活，深谙厚积薄发，以退为进； 闹市尘嚣家庭静谧自然轻松转换，拥有仁者的胸襟，怀抱智者的涵养。 经济特征 有一定社会地位，收入丰厚稳定，对生活品质有更高要求； 财富应该只是一个数字，创造财富比拥有财富更有乐趣； 多次置业经验，拥有一套以上不动产。 思想特征 目标客户特征描述 营销执行 客户定位 | 报告目录 | 2 1 2012青岛政策新动向 寻求突破，完成销售目标 4 行业新动态带来新机遇 3 销售受阻，问题出在哪儿 下一步营销策略怎么走 5 树立形象的视觉表现建议 ６ 通产伟业公司的独特优势 7 准确定位 营销执行 思路建议 ? 注释： 以创造性思维，体系操盘，打破销售瓶颈，迅速反应市场变化。 领先一步 ，拒绝不作为 ！ 营销策略