万科房地产项目开发全流程图.xls

Sheet3 Sheet2 Sheet1 万科房地产项目开发 流程 节点 主要阶段 主要工作内容 工作部门 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 发展中心 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 土地深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研 销售部 研发部 项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 销售部 研发部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 研发：协助进行方案设计和成本测算 发展中心、运营部 研发部 开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 工程部 开发部 销售 项目方案确定 发展中心、研发部 现金流测算 寻找合作资金 项目招商报告（前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 财务中心 合作伙伴确定 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 财务中心、集团资管部 合作方案确定 合作细节确定 引资（商业计划书） 签署战略合作协议 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、集团资管部、综合管理部 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册 投标、摘牌 投方案标 投经济标 确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 法务　财务部 用地规划许可证 土地出让合同 发展部：提供土地出让合同 开发部 发展部 出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 财务 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料 研发 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费） 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1：500现状地形图3份（反楼座） 详规 研发：委托设计详规 办理土地证 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 综管 规划设计阶段 区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 销售部 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证 商业策划部市场组 商业招商部 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业策划部 商业招商部　　　　　商业销售部 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业