济南市房地产市场非均衡分析.pdfVIP

区域经济 济南市房地产市场非均衡分析 陈 达 (江西理工大学经济管理学院，江西 赣州 341000) 摘【 妻1近年来济南房地产业发展迅速，虽然济南经济实力的不断增强为房地产业提供了强大的经济支撑，但济南的房地产 市场还处手非均衡状态。本文从总量、结构和价格等方面对济南房地产市场的非均衡状态进行分析，并提出合理化的建议。 t美键词】济南；房地产市场；非均衡；房价收入比 中国房地产市场的快速发展，使许多购房人居住环境得到 购房者实际购买能力而造成的供求非均衡。2009年济南住宅市 改善，但同时高房价也给购房者带来沉重负担，房地产市场也 场成交均价从年初的5500元 ／平方米以升至年底 的6000 遭遇到了严重的发展瓶颈，不合理的房价让房地产市场进入整 元 ／平方米 2010年升幅更为明显，从2010年初的7000元 ／ 体低遴的非均衡状态。 平方米以升至年底的9500元 ／平方米以，上升趋势明显，升幅 一 济南市房地声市场非均衡的现状分析 较大。而2010年济南市的人均可支配收入为25304元，人均居 1；总量上的非均衡。房地产市场总量的非均衡一般表现 住面积为36．5平米。按照房价收入比的计算方法：房价收入比 在潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额 = (住宅销售单价x人均住宅面积)／人均家庭可支配收入x 需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。济南住 (1-恩格尔系数)彳=导到济南市2010年的房价收入比达到 17．8。 房市场有效需求不足 和大量商品房空置问题上面的分析表明 严重超出了4～6的合理区间，说明济南市的商品房价格超出 济南住宅市场的发展前景是非常好的，潜在需求是巨大的。济 城镇居民的实际购买能力，房地产市场价格表现为非均衡。 南房地产市场非均衡性研究但潜在需求并不等于有效需求。但 二、结论及建议 由手多数消费者需要的是小户型、中低价位商品房，而市场供 (1)改革土地供应制度，优化市场结构。住房价格升高的主 给多为13000元 ／平方米以上的中高档商品房，造成大量商品 要因素是土地成本、应纳税费、企业超额利润和过高的管理费 房空置 ·商中低价位、中小户型普通商品住房市场供应仍然不 用。这些成本必然要转嫁给消费者。因此，必须从这些因素着 足，造成大量商品住宅楼空置。一方面新楼盘不断开工，商品房 手，适当增加住房建设用地供给；针对开发商囤积居奇、捂盘惜 供应持续增加，大量楼盘空置i另一方面是大多数的中低收入 售等做法，政府应加强对住房预售环节的管理，对达到预售标 者买不起住房，无房可住，这说明济南城镇居民住宅有效需求 准的楼盘实行最低预售数量规定，防止开发商捂盘使房价收入 水平不高，潜在需求不能顺畅地转化为有效需求，形成了当前 比处于合理水平。从长远来看，达到这种均衡状态对政府、房地 济南住宅市场的矛盾焦点。 产企业和住房需求者都是有利的。(2)利用土地政策调整住房 2．结构上的非均衡。(1)产品结构的非均衡。一般来说，房 投资结构。目前，济南市小户型市场占有率较低，小户型因为总 地产产品可以分为几个层次：住房、办公楼 商业用房、工业用 价较低，品质较高，更加符合年轻人及时代的要求，得到越来越 房等其他房地产。而住宅又可分为普通商品住宅 高档公寓、别 多消费者的喜爱。2010年济南住宅市场小户型产品一经推出立 墅、经济适用房等。目前济南商品房供应主要表现为市场上大 即被抢购一空，市场缺 口很大。供地政策适当倾斜，保证中低价 户塑、高价格的高档商品房所占比重较大，而合中等收入群体 位商品住宅用地，对供求矛盾突出、房价上涨较快的地区，因地 需要的中小户型和中低价位的商品房供应不足，规模和结构不 制宜、适度放宽新增建设用地的限制。增加的土地可主要用于 合瑾e(2)市场层次结构的非均衡。房地产市场层次结构分为房 中低价位、中小户型的商品住宅建设，缓解当前中低价位商品 地产一、二、三级市场，住房市场也可以分为住房的～级市场、 住宅供地不足的矛盾。(3)实行有区别的税收政策。在调整住宅 住房的二级市场和住房的三级市场。均衡性研究非均衡的直接 供给结构时引导和调节住房需求、对中低收入者购买 自住住房 表现是济南