(毕业论文)项目管理-写字楼建设.docVIP

《项目管理》 Project management 实验报告 院系名称： 班 级： 姓 名： 学 号： 指导教师： 日 期： 2012-2013年第二学期 福建省志海建设有限公司 ——华景商务写字楼项目日程 项目分解：可行性研究报告、项目工程进程（购地，项目设计，项目施工，配套设施建设）、环评报告 里程碑事件：项目可行性报告、签订合同、项目设计书、项目施工完成、工程验收 小组成员：  一、购地 3 1、购地流程 3 2、购地意向书： 3 二、配套设施的建设： 5 2.1项目楼层分区结构 5 2.2功能划区建设: 5 2.3案例借鉴 6 2.4租赁客户分析： 7 2.5购买客户的需求面积： 9 2.6低区公开销售楼段： 9 三、写字楼建设规划要点： 10 3.1建立生态写字楼： 10 3.2写字楼的配置要点： 13 3.2.1电梯设置多功能化 13 3.2.2 ５Ａ智能化配置 13 四、环境评估：华景商务写字楼环评报告 14 4.1 商务环境与写字楼的匹配度 15 4.2 配套设施的分布布局 15 4.3 商务环境的完善程度 15 4.4.商务环境的发展趋势 16 五、施工组织架构图 17 5.1领导层的岗位职责 18 5.2管理部门职责 21 一、购地 1、购地流程 2、购地意向书： （以下简称承购方）拟购买由福州闽江北商务区区委会介绍的（以下简称代理方）所介绍的位于福州市闽江北商务区的白马中路的二段的一地皮，双方经协商，谈判并承认可以签订以下条款： 一． 承购方愿意接受的购地条件为： 1. 购地总价：2亿3千万 2. 购地面积 1050600平方米 包含设施： 一间公共厕所，三处公共停车棚 签约时间： 2013年5月27日 付款时间： 2013年6月7日首付款1亿7千万， 2013年12月尾款结清 其他条件： 承购方为表示购地诚意同意向代理方支付 5000的意向金，委托代理方于2013年3月5日之前去争取出让方的确定意向，一旦出让方全部接受承购方的上述购买条件并在意向书上签字，则承购方授权代理方在不通知的情况下将意向金作为购地定金付给出让方，如果期限内出让方未能接受承购方条件的，则意向金立即无息返还给承购方。出让方在本意向金书上签字后，承购方反悔不购买或变更购买条件等其他行为致使交易不成功的，定金（原意向金）将由出让方没收。二． 本意向书一式叁份，承购方代理方各执一份，双方签字即生效，若出让方接受并签字，则出让方执一份。 承购方： 福建省志海建设有限公司 代理方：闽江北商务区委会 日期：2013年5月27日 二、配套设施的建设： 2.1项目楼层分区结构 根据项目的建筑方案，写字楼部分以39和40层为转换楼层，将写字楼分为高区和中低区，共8个连续的楼段。根据市场经验，本行建议，本项目在保留持有物业时，应以楼段为单位进行划分，这样更便于持有部分的出租管理；同时，按照金融机构5-10亿元的投资计划，预计可以购臵本项目1-2个连续楼段，也有利于其在自用的同时进行经营管理。每两个连续的楼段的写字楼面积占写字楼总使用面积的比例（由低向上）分别为19.58％、30.35％、27.3％、22.77％ 2.2功能划区建设: 面向机构客户推出高区3及高区4楼段。机构客户通常倾向于购买高楼层，出售高区楼段可获得更高的销售收益，租赁收益上则与集团持有楼段差距不大；?高区1及高区2楼段建议面向公开市场进行销售，主要面向大型自用客户及大型投资者，中小型客户作为补充；集团持有低区3及低区4楼段，此楼段通常为超高层物业较易出租楼段，且租赁收益良好；低区1及低区2楼段面向公开市场进行销售，主要面向中小型自用客户、中小型投资者。 2.3案例借鉴 2.3.1地王商业中心 作为深圳一地标物业，地王商业中心在区域、高度、体量上可成为项目的参考；?地王商业中心业权过于分散，中小业主众多，市场议价能力不强，导致价格明显低于同档次写字楼物业；信兴集团作为大型机构客户购买地王11层物业持有经营，不论在客户结构或租金水平均为地王最佳表现。 本项目功能区的划分,将适当控制中小投资者及企业的供应空间,并面向大型机构客户及大型总部企业,以保持项目市场形象及收益。 本项目计划于2013年初开始面向机构客户，在2015年面向公开市场销售，并同步预租，因此客户的结构及其比