旧城改造项目商业计划书.docxVIP

******旧城改造项目商业计划书编制单位：**************************编制时间：二〇一一年目 录第一章 商业计划书摘要11.1项目基本情况11.2商业计划书结论2第二章 项目发起背景62.1项目发起背景62.2项目区域位置142.3项目建设必要性14第三章 项目发起单位概况及优惠政策183.1项目发起单位概况183.2政府优惠政策19第四章 土地市场分析预测224.1 ******经济社会发展224.2 ******城区总体规划234.3******土地市场预测264.4土地价格测算27第五章 市场发展前景分析315.1****市房地产市场分析315.2城市发展定位345.3******房地产市场分析355.4区位优势明显365.5项目建设符合国家产业政策365.6项目建设符合《城区总体规划》375.7项目建设规模38第六章 项目建设内容介绍406.1项目开发条件406.2项目选址方案436.3项目开发思路446.4项目开发产品定位456.5项目开发的4P策略规划466.6土地整治方案526.7工程建设规划566.8项目进展64第七章 项目SWOT综合分析657.1项目优势分析657.2劣势分析677.3项目机会687.4项目威胁687.5 SWOT综合评价69第八章 项目实施计划708.1项目管理708.2实施进度71第九章 项目风险及规避策略729.1项目风险分析729.2风险控制措施729.3风险规避策略74第十章 投资估算及资金筹措7910.1估算说明7910.2征地拆迁及安置7910.2估算依据8210.3开发投资估算8210.4资金筹措84第十一章 经济评价8511.1评价说明8511.2投资使用计划8511.3经营收入估算8511.4工程建设成本8611.5利润分析8611.6现金流量分析8711.7社会影响分析8711.8互适性分析88第十二章 商业计划书结论8912.1结论8912.2建议89第一章 商业计划书摘要1.1项目基本情况1.1.1项目名称：******旧城改造及********城中村改造建设项目1.1.2发起单位：********************************1.1.3项目建设地址：*****************。1.1.4建设规模和内容：项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理；然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅置换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。1.1.5项目开发建设投资：估算项目开发建设投资28.9亿元，筹措方式为：发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入，在开发过程中争取一部分银行贷款。1.2商业计划书结论1.2.1 项目建设必要性项目建设是实现城市物质形态现代化的需要，是节约用地，提高城市土地利用率的迫切需要，是解决旧城和城中村的居住环境和城市面貌，改善民生的需要，是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。总之，通过实施旧城和城中村改造，可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。因此，项目的建设是必要的。1.2.2市场分析近几年，******房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通商品房、经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。2010年投资1.4亿元，建成廉租住房1.7万平方米，312套，开工建设经济适用房2万平方米。进一步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处，维护了市场秩序。2011年计划投资8000万元，建设经济适用房6万平方米，进一步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。1.2.3项目选址***************************************。1.2.4项目建设内容项目需拆迁32.5万平方米并进行场地开发整理；然后建设住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅置换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建设谁、电、气、讯、路等公共基础设施。1.2.5项目建设目标本项目作为******旧城和城中村改造的一部分，集政治工程、城市新景观工程、片区经济工程于一体，在开发上有必要遵循“三老模式”：1.要让“老爷子”满意：各级政府关注度比较高，对项目开发提出了一些指导性意见，项目实施也需要政府的继续参与和支持，项目开发成功与否，将关系政府官员的政绩