中山市南区北后村商住项目可行性研究报告.doc

中山市南区北后村商住项目可行性研究 一．市场分析 略 二．项目技术指标 项 目 名 称： 项 目 位 置： 中山市南区北后村 用 地 面 积： 234，802M2 用 地 性 质： 商住 建筑容积率： 1.5 土地覆盖率： 25% 建 筑 面 积： 352，000M2 其 中： 住 宅： 342，000M2 商 业： 10，000M2 建 筑 形 式： 以6层多层建筑为主，辅以少量11层小高层建筑 三．静态经济效益分析 成本费用分析 土地费用：5283万； （注：按15万/亩计） 勘察、设计费：（4）× 3% = 824万； 项目开工前费用：100万； 建安费用：780元/m2 × 352000m2 = 27456万； （6层多层700元/m2，11层小高层1100元/m2，面积比例8：2，综合成本780元/m2） 设备器材费用：100元/m2 × 352000m2 = 3520万； 工程监理费：（4） × 1% = 275万； 市政配套费：30元/m2 × 352000m2 = 1056万； 绿化费：80元/m2 × 352000m2 = 2816万； 竣工验收费：100万； 营销费用：销售收入 × 3% =2057万； 管理费用：｛（2）+ … + （10）｝ × 5% =1910万； 不可预计费：｛（2）+ … + （10）｝ × 2% =764万； 资金成本：｛（1）+ …+（12）｝×5.49% = 2534万； 税费：销售收入 × 5.3% =3634万。 合计总成本费用： 52329万（单位成本1487元/m2）。 收入预计 住宅销售收入：1800元//m2 × 342000/m2 = 61560万 商业销售收入：7000元//m2 × 10000/m2 = 7000万 总销售收入：61560 + 7000 = 68560万 收入进度： ----- 2004年8月开始销售； ----- 2004年底销售10%； ----- 2005年底销售55%； ----- 2006年底销售100%； 投资回收期 销售收入情况： —— 2004年底前完成销售10%， 即13712万元，每月1714万元； —— 2005年底前完成销售55%， 即30852万元，每月2571万元； —— 2006年底前完成销售100%， 即30852万元，每月2571万元； 预计静态回收期 = （52329 － 13712）/ 2571+ 4 = 19月，即2006年3月底之前收回总投资。 利润指标： 总投资利润额： 68560 －52329 = 16231万元； 总投资利润率：16231 / 52329×100% = 31.02%； 销售利润率：16231 / 68560 ×100%= 23.67%。 综合而言，本项目利润率在社会平均利润率之上，因此，本项目可行。 1