2011年长沙中欣楚天逸品项目营销策略2.pptVIP

PART 5 湖湘本土地产品牌，谋求品牌大发展 长沙平层豪宅现状解读 中欣集团地产品牌战略研究 高速发展期，建立自身品牌的必要性 精装修交付，知名物管的早期介入 项目自身价值梳理 目标客户研究 拥有一线江景的大师级规划顶级大平层 身兼为湖湘地产证言重任 项目营销战略 在产品概念与附加值上提升保值增值能力 创造项目独特的精神标识，实现区隔 1、项目运营策略及占位 * ? ?运达公司先后获得2007年十大品牌地产企业、2007年度核心竞争力品牌企业等荣誉。 项目周边；公园、风光带、学校、市场、商场，银行，酒店、3000亩国家级标准运动场地 湘江豪庭 双湾国际 万达公馆 鑫远尚玺 奥利匹克花园 运达中央广场 个案分析 运达中央广场 产品特点：以三房为主力户型，大平层装修标准为4500元/平米，公寓装修标准为8000元/平。 户型 户数 所占比例（共1079户） 2房2厅2卫（100㎡） 共279户 约占26% 3房2厅2卫（150㎡） 约93 约占9% 3房2厅3卫（178㎡） 约523户 约占48% 4房2厅4卫（220㎡） 共124户 约占11% 复式（340—486㎡） 共60户 约占6% 户型分析 双阳台设计，带入户花园，均采用全封闭式设计，没有赠送面积；大开间、套间设计，尽显奢侈空间 E1户型：206平米；三房两厅两卫 A1户型：206平米三房两厅 B1户型：206平米三房两厅 湘江豪庭 双湾国际 万达公馆 鑫远尚玺 奥利匹克花园 运达中央广场 个案分析 运达中央广场分析小结 依托顶级商务及商业配套，更显大平层住宅价值； 精装修配置，部分智能系统应用，提升居住舒适度； 营销中心的奢华装修，配备专属影音洗脑室； 商业及商务功能对居住功能造成一定的弱化影响。 湘江豪庭 双湾国际 万达公馆 鑫远尚玺 奥利匹克花园 运达中央广场 个案分析 长沙大平层豪宅个案总结 从去化情况而言，200平米左右面积段稍小产品销售较好，大面积产品相对平缓； 在产品打造上，精装修利于拔高项目调性，同时具备更高的溢价能力如运达中央广场精装大平层售价达18000元/平； 产品须同时兼顾外部景观与内部园林，以实现景观资源占有最大化； 就现阶段大平层市场而言，大多为补缺型或依托商业及商务功能的被动型产品，纯粹型居住功能的大平层较稀缺。 强有力的品牌（包括企业与项目品牌在内）是打造高端大平层豪宅的重要条件。 潜在竞争项目分析 华远华中心 南山项目 百江明珠项目 万科紫台项目 华远华中心：城市中心区域的大型综合体，多栋超高层物业，包括 大型商业、名品中心、五星酒店、公寓、5A级写字楼等 项目 华远华中心 开发商 华远地产? 物业公司 CBRE世邦魏理仕 物业地址 天心区湘江中路 项目规模 100万平米，容 积 率 10.50? 物业形态 城市综合体 产品特征 强调投资属性，南区以商业建筑群为重点 价格 对外报价超过20000元/平 销售状况 2011年10月开始办卡，到现在已办20多张，开盘时间待定 华远华中心：预计2011年2月开放样板间，装修风格分为时尚风格、 低调奢华、浪漫雅致，开盘时间及推货待定，基本无宣传推广 1、临时接待中心设于芙蓉国豪廷三楼珍珠厅，每日到访2-3批； 2、无明确装修标准，对外口径称已包括在售价内，装修暂无公开资料； 3、操作同行联动会，同行介绍客户成交奖励10000元； 4、到访客户以私企老板为主，看注华远品质，如80mm外墙、3层中空玻璃 等，同时认可地段与配套。 * 南山地块——21万|3.5容积率|中等规模，中高密度，规模优势不明显 南山地块 滨江新城挂牌项目介绍 项目经济基数指标： 占地：61604.15平 建筑面积：215614.5平其中商业面积≤10%(≤21561.45平) 容积率：≤3.5 建筑密度≤28% 绿地率≥35% 商业用地13000平 住宅用地48000平 * 南山地块——住宅预计2012年入市 200--220㎡顶复 140--160㎡户型 120--140㎡户型 89㎡户型 80--90㎡户型 40--50㎡户型 一线看江单位 二线看江单位 园景单位 * 户型 户型面积 面积比 套数 其他标注 目标客户 户型设计价值点 赠送前 3房 120-140平 20% 325 现金流产品 河西城市财智阶层、 河西湘籍返乡族、城市进城族、富二代、城市新贵 主卧功能化扩充 转角凸窗改观景房全落地全凸窗设计 双L型观景阳台设计 带露台超大横厅设计 4房 140-160平 9% 120 明星产品 江景会客厅 极致江景主卧 大面积利落地观景窗 5房 200-220 1％ 12 标杆产品 别墅回归客户 顶层露台、空中泳池 总计 —— 100% 2087 南山地块——其部分120-220大面积江景豪