第11章-物业管理课件.pptVIP

第十一章 物业资产管理 1.掌握物业资产管理的内涵及基本内容； 2.熟悉写字楼物业管理； 3.熟悉零售商业物业管理； 4.了解物业管理费用的测算与财务报告。 （1）物业管理的原则 （2）物业管理的主要作用 a.促进国民经济发展； b.促进房地产投资效益提高； c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象； d.改善投资环境，推动外向型经济发展； e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能； f.促进物业的保值增值。 设施管理是新型的房地产服务行业； 为单位或机构创造良好的工作环境； 包括： 设施和设备的运行管理与维护； 物业资产空间环境维护。 国际上，设施管理领域的专业资格是注册设施管理经理（CFM） * 本章学习要求 1、物业 是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块. 2、物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 一、物业管理概述 （一）物业管理的基本概念、特征与物业类型 一、物业管理概述 （一）物业管理的基本概念、特征与物业类型 1 物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修。 物业管理关注的重点是租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业 2 3 国际上物业管理的行业资格是注册物业管理经理（CPM） 核心工作 关注的重点 行业资格 1 物业管理的服务对象和房屋内容决定了物业管理的社会化，是房地产行业的重要组成部分，也是服务业的重要组成部分。 2 分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，是物业管理的基本特征。 3 现代物业管理区别于传统的房屋管理的根本特征是，现代物业管理是一种市场化的行为，是房地产市场改革和发展的产物。 3、物业管理的基本特征 社会化 专业化 市场化 以人为本、服务第一的原则 社会化原则 企业化、经营型原则 4、 物业管理的原则和作用 （二）设施管理 （三）房地产资产管理 （四）房地产组合投资管理 （1）制定物业策略计划，持有或销售分析 （2）物业重新定位的机会 （3）审批主要费用的支出 （4）监控物业运行绩效 （5）协调物业服务企业与租户之间的关系 （6）定期进信号资产投资分析和运营状况分析 （1）与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则 （2）制定并执行投资组合策略 （3）设计和调整房地产资产的资本结构 （4）负责策划资产的配置和衍生工具的应用 （5）监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 （6）评估投资组合绩效 二、物业管理基本内容 1、制定物业管理计划 3、制定租金收取办法 6、协调与业主和租户的关系 2、加强市场宣传 4、物业的维修与养护 5、安全保卫 7、进行物业管理组织与控制 三、写字楼的物业管理 （一）写字楼物业的分类： 写字楼分类在我国尚无统一标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 （二）写字楼物业分类中考虑的因素： 写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型等。 国际通行的两个衡量顶级写字楼的标准：层数与电梯数量的比值为2，上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒。许多跨国公司选择办公场所，除了考虑写字楼的地段、形象、配套外，一个很重要的决策因素是写字楼电梯数量、速度和平稳度。以速度赢得未来。 三、写字楼的物业管理 （三）写字楼物业的特点： 物业地理位置较为优越 物业档次相对较高 机电设备设施多 使用人相对不固定、使用人经营范围广泛 业主使用人参差不齐 人流量大 防火控制的重点区域 三、写字楼的物业管理 （四）写字楼物业租户的选择： 1、商业信誉和财务状况 3、需要提供的物业管理服务 2、所需面积大小 可能面积的组合 经营者业务性质 寻租者扩展办公面积的计划 三、写字楼的物业管理 （五）写字楼租金的确定： 1、计算可出租面积或可使用面积 3、出租单元的面积规划和室内装修 2、确定基础租金与市场租金 可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积 进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防管理工作量大； 使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较为分散和独立，统一管理难度大，欠费、逃费现象时