第五章房地产估价原则课件.pptVIP

第五章 房地产估价原则 第一节 房地产估价原则概述 第二节 独立、客观、公正原则（掌握） 第三节 合法原则（掌握） 第四节 最高最佳使用原则（掌握） 第五节 估价时点原则（掌握） 第六节 替代原则（熟悉） 第七节 谨慎原则（熟悉） 第一节 房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义（了解） 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结提炼了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。 第一节 房地产估价原则概述 二、房地产估价原则的种类（熟悉） 六项（普适性原则，或一般原则）： 基本原则，最高行为准则——独立、客观、公正原则 技术性原则——合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则 第一节 房地产估价原则概述 三、房地产估价原则的作用（熟悉） 可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性； 对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或相似； 帮助估价师思考和衡量估价对象的价值，并把价值界定到合理的较小范围内，评估出更精准的价值。 第二节 独立、客观、公正原则（掌握） 1、含义： 独立：要求估价师凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预。 客观：要求估价师从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带着自己的好恶、情感和偏见。 公正：要求估价师公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人任何一方。 第二节 独立、客观、公正原则（掌握） 2、措施保障： 房地产估价机构是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构； 估价机构和估价师应与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系； 第二节 独立、客观、公正原则（掌握） 估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力； 估价师必须有良好的职业道德，不受任何私心杂念的影响 第二节 独立、客观、公正原则（掌握） 3、估价师应本着下列假设进行估价： 各方当事人均是出于利已动机并且是精明、谨慎行事的； 估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即“换位思考”； 再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。 第三节 合法原则（掌握） 1、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。此处的“法”是广义的“法”。 原因：房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。 第三节 合法原则（掌握） 2、遵守合法原则应做到五个方面： （1）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案（不动产登记簿）以及相关合同（例如租赁权应依据租赁合同）等其他合法权属证明为依据。 第三节 合法原则（掌握） 说明： A、遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能评估，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。 B、从理论上讲，任何权利状况的房地产都可估价，只是其评估价值应与其权利状况相匹配。 第三节 合法原则（掌握） （2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。 （3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。 处分方式包括：买卖、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。 第三节 合法原则（掌握） （4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。 具体说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守相应的政府定价和政府指导价。 （5）房地产估价应当采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。 第三节 合法原则（掌握） 3、合法原则的具体应用： （1）房屋征收估价中： A、被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的性质和面积直接相关。 B、被征收房屋的性质和面积一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准； C、各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定； 第三节 合法原则（掌握） D、征收人与被征收人对被征收房屋的性质或面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估。 E、在对被征收房屋的性质不能协商一