经济型酒店经营与投资策略专题研究报告.docVIP

从未来看现在 战略决定未来 经济型酒店经营研究与酒店产业投资发展专题报告 文档编号 1.0（1.0） 文件状态 文档名称 经济型酒店经营研究与酒店产业投资发展专题报告 [ ] 草稿文件 日期 记录 报告开题 2007-04-08 初稿计划 200-04-08 初稿提交 修改稿计划 [ √ ] 正式文件 修改稿提交 定稿 版本号 V 1.0 最新修改 2007-06-22 公开范围 顺发恒业 提交单位 纳德酒店股份有限公司 [ ]更改正式文件 撰写人 戴道平 报告密级 保密。部门内部文件，勿外传。 纳德酒店股份公司 二○○七年六月二十日 报告概要 近年来，由于看好酒店稳定的现金流，物业能够保值增值，以及酒店物业用以抵押变现等特点，许多企业集团将投资高星级酒店业作为产业多元化发展的重要选择。对经济型酒店的投资更是“炙手可热”。经济型酒店何以受到资本市场的追捧？酒店业投资下一个蓝海在哪里？ 本报告在经济型酒店投资分析基础上，从酒店产业投资前景角度分析认为，经济型酒店依然可以进入，但是，相比较而言，精致型酒店是酒店产业未来发展的重要方向，并就如何投资酒店业提出相应的策略意见。 报告研究认为：所谓经济型酒店，就是和一般星级酒店相比，强化客房功能，强调“清洁、舒适、实惠、方便、安全”，弱化附属设施及服务的新型有限服务中小规模酒店。其特点可概括为“一星级的墙、二星级的堂、三星级的房、四星级的床”。 研究表明，经济型酒店实施的是一种“差异性”定位方式，突出了“干净客房”和“便宜入住”；在卫生等其他方面，保持了适当的形象，从而与高星级酒店拉开了层次。而且，经济型酒店所瞄准的是（家庭）旅游、中小企业商务人士，与高档酒店的高档商务客人和会议相错开。 报告通过项目投资模拟分析得出，经济型酒店的投资收益较高。以锦江之星的项目投资模拟结果来看：一个有100间客房，建筑面积为4500平方米物业通过租赁改造为经济型酒店（租金以每平方米每天1元计），总投资额为1000万。在入住率达到80%～95%，房价达到180元，在无贷款的情况下，10年（项目寿命期）的内在报酬率有18.97%，大约在5年内能以现金方式收回全部投资；而年经营净现金流的投资回报率在20%左右。 从内在报酬率（以锦江之星为例）弹性变动情况来看，客房数和房价是影响项目投资回报的最大的两个因素；其次，入住率的影响（入住率下降对投资回报影响最大）；然后是租赁费用和改造费用。因此，对于经济型酒店而言，尽可能地提高经营水平对于保证投资是非常重要的。 研究结果表明，经济型酒店关注品牌和规模。专业化、规模化经营是成功的根本要素；酒店地段、成本控制能力、酒店品牌与酒店网络规模、酒店预定平台是成功的关键因素。 从我国目前的经济型酒店市场来看，我国经济型酒店有如下特点： 第一，经济型酒店的市场领导者已经产生。如家、锦江之星在2006年年底的酒店规模将接近或超过200家（签约数）；而速8也将超过50家。 第二，经济型酒店市场是一个“碎片市场”。从经济型酒店连锁集团的布局来看，还没有任何一个经济型连锁集团建立起比较完善和系统的网络，没有在全国范围内依托酒店数量规模建立比较完备的“酒店实体网络”。因此，经济型酒店市场还是有大力发展的机会。可以预计，5年后经济型酒店的竞争格局将发生质的变动。 第三，各连锁集团在加速圈地扩大影响力。锦江之星2006年开到200家，到2010年争取超过1000家。速8计划在中国用15年的时间发展到2000家店的规模。如家初期计划在2008年之前，以直营为主，每年保持开50家店的规模。各连锁集团都在不约而同地选择了加速发展，选择“加速圈地”。 第四，经济型酒店连锁之间尚未直面竞争。虽然各经济型酒店连锁集团在加速发展；但是，在客源市场上，经济型酒店连锁集团之间尚未形成直面竞争的格局。而在项目选择、业主投资、人力资源等方面；经济型酒店连锁集团之间已经形成了竞争的态势。 从经济型酒店连锁集团的扩张方式来看，有这些特点：特许经营虽然是未来的主流方式；但是，在目前阶段，对于不具有品牌优势和运作优势的连锁集团，采取特许方式反而会影响其发展速度。而速8主要是通过区域代理，委托区域发展商发展加盟者的方式，通过大范围布局来推动特许加盟的发展速度；速8之所以能通过特许方式快速发展，就是依托了自身所独有的强大品牌背景和成熟的运作机制。 报告从酒店产业投资的角度分析认为，高星级酒店未来市场广阔，但是竞争主要在国际品牌酒店之间；经济型酒店依然可以进入，尽管错过最好时机；相比较而言，精致型酒店投资的价值更大些。 报告从投资角度将精致型酒店简单描述为高品质的经济型酒店。和目前市场上的经济型酒店相比，精致型酒店由于注重品质，专业性高，进入的门槛相对