中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告.docVIP

【南京·东妙峰庵项目】 市 场 定 位 报 告 南京中海地产有限公司 二○○六年八月七日 目 录 第一章 地块资源分析 4 第一节 项目规划技术指标 4 第二节 地块位置 4 第三节 地块现状及周边环境 5 第四节 项目发展目标 7 第二章 南京房地产市场现状分析 9 第一节 南京房地产市场宏观分析 9 第二节 南京房地产各物业市场分析 10 第三节 项目区域各物业市场分析 24 第三章 各类型物业竞争与可比项目分析 35 第一节 酒店式公寓竞争与可类比项目分析 35 第二节 住宅竞争与可类比项目分析 44 第三节 商业竞争与可类比项目分析 50 第四节 办公物业竞争与可类比项目分析 54 第五节 南京综合性楼盘分析 61 第六节 南京重点酒店式公寓项目会所分析 62 第四章 SWOT分析 64 第一节 优势（Strengths） 64 第二节 劣势（Weaknesses） 65 第三节 机会（Opportunities） 65 第四节 威胁（Threats） 66 总结 66 优劣势对应策略 67 第五章 项目定位 68 第一节 定位原则 68 第二节 利润及销售速度最大化分析 69 第三节 项目整体形象定位 71 第四节 酒店式公寓物业定位 74 第五节 住宅物业定位 81 第六节 商业物业定位 89 第七节 办公物业定位 97 第八节 会所定位 102 第九节 项目设计规划初步建议 106 第十节 汇总表格 110 第六章 面市时间及推售初步建议 113 第一节 项目工程进度安排 113 第二节 面市时间和推售建议 114 第三节 推售执行计划 115 第七章 卖场位置建议 116 第一章 地块资源分析 第一节 项目规划技术指标 根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为: 用地面积：25080.3㎡；其中市政配套用地面积2003.1㎡，实际出让面积：23077.2 ㎡; 物业类型：住宅、办公、酒店式公寓； 容积率：4； 建筑密度：30%； 建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度100米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅； 绿地率：30%。 第二节 地块位置 地块区位与周边资源分布图示 地块位于中山北路与大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥，是江南与江北交通的一条重要途径；中山北路横贯半个南京城，承担着下关区和鼓楼区等几个城中行政区之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。 第三节 地块现状及周边环境 一、地块现状 地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现状为毛地，红线内现有许多老式建筑，多数是平房，待拆迁面积近30000平米。 地块现状图示 二、周边环境 地块位置是鼓楼区与下关区交界处，既是鼓楼区的后院也是下关区的门户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。 公交线路：16 W、21 W、31W、32W、100W、34 W、Y4、816 W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等 商务服务：双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥饭店等 零售服务：家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等 金融：南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等 医疗：南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等 教育科研：南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游学校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等 自然人文：阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等 地块周边部分配套图示 家乐福 盐仓桥广场沿线商业 金融服务 医疗——市三院 高等院校——南京财经大学 高等院校——南京政治学院 中学——市八中 小学——财大附小 景点——阅江楼 景点——静安寺 第四节 项目发展目标 项目地处鼓楼区边界，与下关区一路之隔，项目开发将兼顾下关和鼓楼两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种物业并存的标志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空白。 本项目将是我司在南京开发的第二个物业，也是在南京开发的第一个综合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。 第二章 南京房地产市场现状分析 第一节 南京房地产市场宏观分析 【现状综述】 2005年受宏观调控影响，南京房地产市场投资涨幅首次滑落； 进入2006年初，房地产市场投资出现反弹； 随着新一轮宏观调控实施，南京房地产市场涨幅再