北京主题精品酒店项目投资策划书.doc

一、项目背景调研 3 项目主要经济技术指标 项目区域调研 二、项目市场调研 7 宏观市场分析 北京市酒店市场分析 项目市场分析 项目开发的市场需求定位 项目可行性研究报告编制依据 三、投资回报分析 17 投资回报 结论 项目主要经济技术指标 地理位置：北京CBD区域 项目规模：总建筑面积5000-8000平米，其中停车场及设备用房面积200-800平米，娱乐及餐饮用房面积600-1000平米。 设计特点：（1）项目的方案设计充分考虑到区域环境的优越条件，力求营造最具创意、最具时代感的特性。在功能方面，增设了大量更为人性化的设计因素。 （2）主体建筑在外形设计上将时尚与实用性巧妙结合，配备充足的来宾停车位。 （3）主体建筑设有客房36-46套间，每间客房的主题设计风格取自项目团队的成功案例及顾客群的需求，服务设施配套完善。 （4）楼体外立面的设计将尽显本项目在同行业内的亮点。 施工进度计划：2010年8月动工 2010年10月结构达到正负零 2010年12月装修 2011年1月交付使用 项目区域调研 项目区域图 区域概述 首都的“聚宝盆” 北京CBD由1993年国务院批复的《北京城市总体规划》首次提出。十多年的发展,已经使这个区域成了首都不折不扣的“聚宝盆”。根据统计,目前在CBD区域内,汇聚了77座商务楼宇,入驻企业和机构超过15000家,全球500强中有150多家落户这里。仅中国国际贸易中心一处,目前就集中有壳牌石油、IBM、埃克森美孚、通用电气、惠普、马士基等70多家世界500强企业,而在一路之隔的嘉里中心,则聚集了日产汽车、雷诺汽车、西班牙电讯等20多家世界500强企业。北京CBD地理位置优越,交通便利,是首都东部城市现代化综合运输网的重要枢纽。这里距天安门5.8公里,距首都机场高速路出入口5.8公里。进出商务中心区的通道以区内道路—城市主次干道—城市快速路三个层次递接方式衔接。长安街及其延长线、4条快速通道穿过北京CBD区域,并与京津塘等5条高速路共同构成纵横交错的地面道路,加上3条地铁线和地下人行通道,形成较为完整的立体交通体系。从整体来看,北京CBD的产业形态、空间形态初具规模,已经进入拓展空间、规范管理、提升品质的发展阶段,形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局,成为首都六大高端产业功能区之一。 早在规划建设之初,北京CBD确立了明确的发展目标:北京CBD建成后将具有管理功能、集散功能、服务功能和交往功能,成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心;成为首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域;成为跨国公司地区总部和国际性金融机构的聚集地;成为首都国际商务活动和国际文化交流的理想社区。 十余年的发展,CBD已经初步达到建设目标,形成了“国际化优势明显、区位条件优越、基础设施完善、服务体系规范、人才资源丰富”五大优势。北京CBD及周边聚集了北京80%的涉外资源,已经成为首都最具国际化特色的区域,是首都国际化交往的重要窗口。位于区域内的第一、第二、第三使馆区,集中了除俄罗斯、卢森堡之外所有的外国驻华使馆。北京CBD还入驻了200多家国际商务服务机构、NGO、NPO等国际组织,北京市80%以上的跨国公司地区总部选在这里。 此外,CBD云集了北京市90%的国际新闻和传媒机构;区域内国际商务活动频繁,每年举行的国际高端商务文化活动达150余场。每年秋季举办的北京CBD国际商务节、跨国CEO圆桌会等已成为重要的国际交流平台。国际资源要素聚集,推动了北京CBD外向型经济的快速发展。2009年CBD功能区实际利用外资20.6亿美元,占北京市的33.7%。2009年北京CBD发起成立中国商务区联盟,与20个国家的30个地区建立友好合作关系,国际影响力进一步扩大。 高品质规划聚集高端产业回顾十年历程,北京CBD取得了三个80%和三个70%的发展成就。三个80%是:区域项目建设完成规划的80%,道路、绿地等基础设施建设完成规划的80%,建成写字楼出租率达到80%。三个70%是:外资金融机构占到全市的70%,世界500强企业占到全市的70%,跨国公司地区总部占到全市的70%。2009年北京CBD地区生产总值1281.3 亿元,占全市的11%;实现税收364.6亿元,占全市的6%。高品质规划是北京CBD发展的一个特色。从建筑上看,北京CBD汇集了北京市各个发展时期的地标性建筑,已经成为首都现代化大都市地标性建筑的展示区。从早期的京广中心,高度209米,保持了十年京城第一高纪录,到银泰中心249米,再到现在的国贸三期330米,下