星河明苑房地产开发项目投资策划书.docVIP

第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称 黔江·星河明苑 二、建设单位 重庆星河房地产开发有限公司 三、项目负责人 重庆星河房地产开发有限公司 罗绪国 四、建设地点 原黔江区啤酒厂 五、建设性质 新建。（政府挂牌有偿用地）。 六、用地面积 14307.17㎡ 七、用地性质 住宅、商业 八、建设规模 用地面积14307.17㎡，建筑面积56098.49㎡，住宅43366.68㎡，商业面积5166.35㎡，地下车库及设备7023.68㎡，物管建筑面积420.89㎡。 九、总投资及资金筹措 总投资10108.29万元， 银行贷款2000万元，自筹 8108.29万元。 该项目后期投入资金由重庆星河房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。 十、容积率 3.43 十一、绿地率 31.86％ 第二节 项目背景 一、建设单位基本情况 略 二、项目提出的理由 1、符合城市建设规划 为了加快黔江城区的开发建设，结合黔江区以及黔江啤酒厂片区的城市建设规划，根据黔江区人民政府建设项目招商优惠政策的规定及措施，我司决定对啤酒厂项目组团工程开发建设。 因此，该项目的建设不仅符合黔江区城市建设规划，同时，又符合黔江啤酒厂的区域规划建设要求。 2、区域市场消费需求增大 黔江老城的开发带动了黔江区的经济发展，房地产业在黔江区的发展也十分迅速，特别是啤酒厂片区的旧城开发改造，会迅速填补市场需求的空白，释放黔江区居民的居住压力，对政府和民众都是一件功德无量的好事。 三、项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我城镇人均住房仅4平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期2007年,市城市居民人均住房建筑面积达到了27.31平方米,比上一年增加了2.79平方米。2007年,我市居民居住服务费（包括物业管理费、住房维修费服务费等）人均支出同比增长了31.5%。市规划局编制的主城区住房建设规划近日出台。规划显示：到2020年，主城区将建设廉租房204万平方米，让3.4万户城市“双困”家庭住上新房。 ????市规划局称，我市将重点解决中低收入家庭的住房问题，提高廉租房和经济适用房的供给比例，增加中档商品住宅供给，控制高档商品住宅发展。到2010年，我市人均住房建筑面积将达25平方米，2020年达到35平方米的小康水平。 ????到2020年，主城区城市住房规划总量约18447万平方米，需住宅用地9055公顷。其中：廉租房约204万平方米，占住房规划总量的1.11%；经济适用房3502万平方米，占住房规划总量的18.98%；普通商品房14740万平方米，占住房规划总量的79.91%。 2007年，重庆经济以GDP15.4%的速度增长，高于全国水平，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。根据重庆市计委的报告，2008年全市的GDP预计增长稳定增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为27.31平方米。按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50%的目标，目前重庆的城市化率是46.7%,若以户籍人口计,则城市化率只有24.3%。·星河明苑主要技术经济指标表 序 号 项 目 指 标 1 总用地面积 14307.17㎡ 2 总建筑面积 56098.49㎡ 其中：住宅面积 43366.68 ㎡ 商铺面积 5166.35㎡ 物管建筑面积 420.89 3 居住户数 506户 其中：两室户 420户 三室户 84户 4 容积率 3.43 5 建筑密度 17.2％ 6 绿地率 31.86％ 7 机动车位 220辆 地上室外停车位 22 地下停车位 198 8 建筑基地面积 2459.41 9 总绿地面积 45