神木县永乐小区房地产开发项目可行性研究报告.docVIP

第一章 总论 项目名称 1.2可行性研究报告编制依据 神木县鑫禄房地产开发有限公司委托中联西北设计研究院有限公司编制《陕西神木县永乐小区》的委托书； 原国家发展计划委员会、建设部颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数(2006年第三版)》； 原国家发展计划委员会颁布试行的《投资项目可行性研究指南（2002年试用版）》； 神木县“十二五”发展规划； 神木县鑫禄房地产开发有限公司提供的其它相关资料； 项目调研过程中搜集到的其它有关资料。 1.3可行性研究报告编制内容 本报告是神木县永乐小区项目可行性研究报告，具体内容包括项目建设的背景、必要性、建设地址和建设条件、建设方案、环境保护、劳动安全卫生、消防和地震安全、节能、项目管理与招投标方案、工程投资估算、资金筹措、进度管理、财务分析（含建设成本、预期利润等财务指标的预测）、风险性分析、结论和建议等内容。 1.4项目实施单位 本项目实施单位是神木县鑫禄房地产开发有限公司，该公司基本情况介绍如下： 神木县鑫禄房地产开发有限公司是由省建设厅批准，成立于2011年9月20日，是一个民营企业，主营房地产开发、经营策划、物业管理。公司设有策划部、工程部、销售部、财务部、办公室，总部设在神木，西安、府谷均有分支机构。注册资金1000万元。公司现有各类管理人员23人，其中：中、高级职称人员12人，初级职称11人。公司成立以来，于2011年10月开发建设了祥瑞小区，总建筑面积47344．0平方米，目前正在主体三层施工阶段，于2012年10月竣工。同时于2011年开发了神木县大保当镇祥盛园小区建筑面积52000平方米，该项目现已开工建设，于2012年12月竣工；2012年开发建设了墨金苑小区。 公司自成立以来，大力发展房地产业的重要战略职能。在短短四年多的时间里，以创造“建筑之美、生活之美、人文之美”的企业精神，秉承科学地产智慧，以科学宗旨。 1.5 项目建设地址 神木县永乐小区位于神木县大保当镇，周边情况：东面临街，西边空地，北边空地，南临210国道。 1.6 项目工期 项目总工期2年。 1.7主要建设内容及建设规模 综合技术经济指标表 序号 名称 单位 数值 1 规划总用地面积 ㎡ 2403.6 2 规划净用地面积 ㎡ 2109.4 3 总建筑面积 ㎡ 6948.7 其 中 地上面积 ㎡ 5127.6 住宅部分 ㎡ 3507.2 商业部分 ㎡ 1620.4 地下面积 ㎡ 552.3 库房及设备用房面积 ㎡ 552.3 居住总户数 户 28 建筑基底面积 ㎡ 1041 容积率 3.6 建筑密度 % 44.7 绿地率 % 22.58 机动车停车位 个 24 1.8投资估算与资金筹措 1.8.1 投资估算 经估算，经估算，项目总投资额为2211．33万元，具体如下： 建筑安装工程费1885.21万元。 包括住宅1001.42万元，商业832.59万元，地下建筑23.20万元。 工程建设其他费用125.06万元。 预备费112.50万元。 建设期贷款利息56.28万元。 土地费用37.53万元。 1.8.2 资金筹措 本项目所需总投资为2211．33万元人民币，由神木县鑫禄房地产开发有限公司自筹40％，其余884.53万元通过申请银行贷款解决，按照两年50％、50％、进度带入，现行的5年期以内贷款利率6.9％计算。建设期每年申请贷款442.27万元。建设期贷款利息共计61.03万元。按照《建设项目经济评价方法与参数(2006年第三版)》规定，建设期贷款利息作为固定资产投资直接计入项目总投资。 1.9 财务分析 预计本项目建成后总收入为3014.48万元，净利润为803.15万元，总投资利润率13.68％，所得税后财务内部收益率13.24％，所得税后项目投资财务净现值782.12万元，静态投资回收期3.21年(含2年建设期)。 经研究分析，本项目的建设单位具有足够的经济实力，项目实施满足市场所需，符合当地经济发展的趋势，符合企业自身发展战略及相关产业政策，建设依据充分，外部建设条件己基本落实。因此，项目的建设是必要和可行的。 建议有关部门批准项目可行性研究报告，使项目能及早实施，早日取得效益。 第二章 项目实施背景及必要性 2.1 项目实施背景与概况 2．1．1 神木县概况 神木县位于陕西省北部，秦晋蒙三省(区)接壤地带，历史悠久，资源富集，人杰地灵。全县国土面积7635平方公里，是陕西省面积最大的县，辖21个乡镇(办事处)，629个行政村，总人口42万，县域经济综合竞争力居全国百强县第44位。神木是陕西历史文化名城、国家级卫生县城、全国科普示范县、全国政务公开示范县、全国生态文明建设先进县、中国金融生态县和中国十大最关爱民生