宁波新城项目前期策划报告1654325594.pptVIP

宁波服务业就业增长弹性分析表 国家规定公务员人均办公面积为20-24平方米 中国80%的企业办公面积在15平方米以下，一般人均办公面积分为5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间三个档次 西方城市商务办公面积为15平方米。 核心区商务定位于高端服务业，则平均办公面积取值16平方米 人均办公面积预估 2001-2007服务业就业弹性均值为0.42 东钱湖产业未来导入的产业以会展、教育培训等第三产业的高端服务业为主，其对于办公楼的需求量较大 04-07年东钱湖区域第三产业增长率都超过20%， 08年服务业增长率18.78%，保守取第三产业年增长率20%，根据宁波服务业就业弹性增加值，服务业就业人口的的年增长率为8.5% 2005年东钱湖第三产业从业人口4050人，预计到2015年第三产业从业人口9200人 新增办公人口数量预估 2015年东钱湖新增现代服务业从业人员办公面积为： 9200×16m2 /人= 14.7万m2 东钱湖新区核心区将成为未来新增现代服务业就业人士的主要办公聚集地，需求约14.7万的办公面积 需求预测法 商业体量预测 办公体量预测 商务交流预测 居住体量预测 国际核心区案例研究表明区域酒店、会议展示以及其他商务交流功能空间与办公面积的比例在1：15-1：6；本项目是以休闲为主的核心区，保守预计取值比例1：6，办公面积约24万方，则商务交流空间预计为3.5-4万方 类别 以专业服务机构为主 以总部办公为主 名称 The royals business park 伦敦Chiswick Park 樟宜商务花园 曼彻斯特商务花园 parkwest商务花园 裕廊国际商务花园 位置 距离伦敦加纳利码头三英里、距离伦敦市区6英里 伦敦西区，距离伦敦市区5英里 毗邻新加坡樟宜国际机场和新加坡国际会展中心 和曼切斯特城市车行时间大约25分钟 位于都柏林西部 新加坡西部 入住客户 以为加纳利码头区大型机构服务的中小型企业为主 以高科技、媒体以及航空类企业为主 包括总部办公以及相关服务企业为主 高科技企业区域总部以及研发为主 240多家国际知名高科技企业入住 国际公司区域总部的汇集之地 基本情况 占地20.25公顷 总办公面积：150498平方米 占地13.4万平米总办公面积14万平米 占地66.54公顷 总建筑面积：109万平米 占地35公顷 占地93公顷 总办公面积： 278,700平方米 占地33公顷 总办公面积：22.7万平米 商务配套面积 毗邻加纳利使得其没有必要设置大规模商务交流空间，其相关配套设施面积约1万平米 周边具有丰富的配套设施，设置了一个大约1万平米的综合服务区满足办公商务交流需要 据统计该商务花园商务及办公配套面积大约在10万平米左右，与办公面积比例在1：10左右 商务花园集中配备了一个5000平米左右商务中心，周边4家酒店，，总建筑面积在10万平米左右 配备一个2.3万平米的综合服务中心；周边有四家酒店；项目提供了15万平米公寓满足商务住宿需求 规模2万平米的商务服务中心，满足商务交流以及办公人员生活需求 需求预测法 商业体量预测 办公体量预测 商务交流预测 居住体量预测 根据新城核心区未来人口和人均居住面积，未来居住面积需求量约为45万方 2010年宁波市区人均住房面积将达25平/人，预计2015年人均住房面积将达到30平/人 东钱湖新城片分为5个不同主题、特色各异的功能组团，其中紧邻湖面的核心滨水组团为本项目研究范围 规划生活居住区按道路或水体围合空间，形成6个居住小区，每个居住小区人口控制在1.5-2万人，规划新城片人口10万人。 —材料来源：东钱湖控规0902版 新城核心区为低密度住宅区，故新城核心区常住人口取最低值1.5万人 新增居住人口数量预估 人均居住面积预估 2015年东钱湖常住人口人均居住面积为： 1.5万×30m2 /人= 45万m2 需求预测法 商业体量预测 办公体量预测 商务交流预测 居住体量预测 发展成熟的现代都市核心区，在功能的构成以及比例规模上，发展较为相似，居住：行政商务：商业休闲娱乐约为2：1：1 —休闲文化名城现代都市核心区功能比例 — 功能构成 居住用地 行政商务用地 商业休闲娱乐用地 功能比例 % 40%-50% 20%-25% 20%-25% 案例借鉴法 盘点规划用地，借鉴国际案例的功能构成比例，办公用地20.2万方、居住用地40.5万方、商业休闲娱乐20.2万方 用地性质 可开发用地（万方） 容积率 建筑面积（万方） 办公（除去管委会用地9万方） 6.8 1.5 10.2 零售/办公 14.8 1.5 21.7 商业 11.5 1.2 13.8 零售/居住 8.3 1.5 12.5 居住 19 1.2 22.8 占地总计 60.4万方 建面总