筑境特色商业街建设项目投资策划书.docVIP

第一部分 临安商业现状 一、现有商圈分析 临安市区的商业主要集中在城中街、钱王大街和衣锦街两侧，以人民广场和锦城新天地为中心，向周边发散。商业圈内商铺物业类型主要以沿街商铺以及百货商场为主，其市场发展相对已经比较成熟。 目前暂时可划分为以下五大板快： 1、城西商圈 消费群体主要为周边居民，商业业态以为服务周边小区的家装、超市、餐饮店为主。主要为玲珑花园、忆江南家园和云中绿园等一些新建成小区的住宅底商。 2、人民广场商圈 该区域为临安市中心的商业中心，商业氛围浓厚，业态构成比较丰富，主要集中了一些较大的知名品牌店，和一些服饰精品店和土特产店，服务半径覆盖整个临安市区。 3、钱王大街商圈 该区域贯穿临安市区，主要以街道两边的沿街商铺为主，为一些五金建材和汽车、摩托销售公司，一些综合市场、超市其中穿插其中。 4、老城区商圈 该区域为临安市较老的商业中心，以锦城新天地为中心，以衣锦街和周边延伸路段的沿街商铺为主，主要经营业态以服饰、百货为主。 5、成长中的城北商圈 现阶段该区域的商业主要以一些社区服务型商业为主分布在苕溪两岸和林学院周边，并以靠西北的浙皖农贸城和东北部林学院所在的“北学区”为中心向东北方向发展。 二、目前临安商业发展特点 消费品市场繁荣活跃 2004年，全市实现社会消费品零售额28.45亿元，同比增长14.5%，其中市区零售额16.11亿元，增长15.9%。 新型商贸流通业态继续扩展 新型商贸流通业态快速发展，超市连锁门店达到35家，营业面积超过4.7万平方米。新型商贸业中除超市外，另有专业市场、特色休闲业等也逐步发展，整个新商贸格局在按功能细分的方向进行。 餐饮市场日益红火 全年餐饮业零售额实现4.11亿元，同比增长41.3%增加1.2亿元，占社会消费品零售总额增加额的三分之一，比上年增长41.3%，高出杭州地区平均增幅4个百分点 旅游经济快速发展 接轨杭州旅游西进，2005年整个临安地区全年旅游接待总人次将达到305.5万，同比增长25.7%，实现旅游总收入13.5亿元，增长12.5%。 休闲服务业迅速崛起 三产扩张、消费升级，人们的生活方式不断改变，市民生活方式逐渐改变，一些新型的休闲娱乐场所不断出现。 土特产市场发展迅速 随着交通条件的改善和临安生态旅游城市的建设推广，临安土特产市场已经逐步扩展，发展成为商业贸易中一大新的亮点。 三、临安城市发展规划前景 临安市的发展目标是把临安建成现代化的生态经济强市。按照这一思路，城市发展按照东扩北移的方向进行。到2005年，临安国民生产总值达到137亿元（人均2.65万元，折合3200美元），年均递增10.5%，三次产业比例达到10∶58∶32； 通过十五计划的实施，三次产业比例更趋协调，一主两副城镇框架体系初步形成，生态经济初具规模，人民生活水平有更大提高。 结论： 从临安的城市定位及发展趋势看，十分需要建设集风味美食、特产购物、休闲娱乐为一体的具现代化品位的大型商业中心。 第二部分 休闲商业中心形成的必然性 所谓休闲商业中心，就是指一个区域内兼具商业、观光功能，并在此功能基础上穿插休闲业态，提供一站式多元化服务的商业集居点。 每个城市的发展，都需要经过一定的阶段。区域中心或功能中心的形成，都有它的必然性。城市功能越来越走向细分化，这是城市发展的规律。解剖临安城市的特性为： 一、生态资源和旅游资源丰富 临安生态环境优越，盛产木、竹、笋、茶、丝、果、药等，“茶叶、笋干、山核桃”被誉为“临安三宝”。临安森林覆盖率极高，有森林中的城市之美誉；境内有天目山和清凉峰两处国家级自然保护区，青山湖国家级森林公园，大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、温泉等形成了临安独特的自然风光。吸引众多的国内外游客前来观光旅游。这是带动整个休闲产业和旅游附属产业发展的优越客观条件。也为休闲商业中心的形成提供了充足消费群体。 二、商业分散，没有集中的共享资源 临安由于小经济格局的限制，使得消费市场呈现四处割据的局面，缺乏集中的休闲商业中心，商业资源的整合运作能力不够。相反，由于临安经济的迅猛增长，市民和周边城镇居民的消费能力大大提升，对商业体量和商业模式都有了新的发展和需求。商业资源的整合与发展比较迫切地摆在眼前。 三、交通条件日益完善 交通资源丰富，交通网络四通八达。区域内贯通徽杭（在建）高速，以及杭昱一级公路。同时环城北路延伸段今后将贯通杭州，形成新的交通枢纽。便捷的交通条件，是形成休闲商业中心的基础之一。 四、旅游城市发展呼唤人文景观 临安目前的人文内容除钱王庙外，市区内，既能体现人文特征，又能感受临安文化以及现代时尚的去