商住小区二期建设项目立项申报建议书.docVIP

 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 1.1.2建设性质 1.1.3拟建地点 1.1.4建设单位 1.1.5主要经济技术指标 拟建商住楼，主要经济技术指标如下： （1）项目规划用地面积㎡，建筑占地面积㎡，建筑面积㎡商业建筑面积㎡）。 （2）居住户数户。 （3）建筑高度：m。 （4）建筑密度：%；容积率：；绿地率3%。 1年半（18个月） 1.1.7项目总投资及融资方案 1.1..1项目总投资 1.1.7.2融资方案 本项目建设资金由 （1）业主自筹 （2）申请银行贷款1200万元。 1.1.8主要经济效益指标 1.项目总收入 4835.12 万元 1.1销售收入 4835.12 万元 2.项目总成本 4283.83 万元 2.1房地产开发总成本 2278.95 万元 2.1.1项目建设成本 2073.38 万元 2.1.2项目开发费用 205.57 万元 2. 2经营税金及附加 548.77 万元 2.3土地增值税 788.56 万元 2.4所得税 667.55 万元 3. 利润总额 1218.83 万元 4.税后利润 551.28 万元 5.账务内部收益率 11.2 % 6.所得税后投资回收期 3.2 年 1.2建设单位基本情况 业务范围：房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经营。 公司实力：该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、综合实力领先、有完整质量保证体系的经济实体。公司现有注册资金1000万元；公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部。公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员等15人。公司不断开拓、求实、创新、始终坚持“诚信原则、客户至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有更好、与时倶进”，迎接挑战，不断发展。 1.3可行性研究报告编制依据 ——国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知》（计办投资[2002]15号） ——《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） ——建设部《房地产开发项目经济评价方法》； ——XX县发展和改革局《关于XX新城商住小区建设项目核准内容的确认意见》 1.4可行性研究报告研究范围 可行性研究的主要目的是从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析论证和评价。根据XX新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可行性研究阶段分析论证和评价的重点是：项目建设的背景，住宅市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术、环境保护、资源节约与利用等方面是否可行的意见。 1.5研究结论及建议 本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX县已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对XX县住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用合理，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步施工图设计时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。  第二章 住宅市场分析与营销战略 2.1全国房地产市场运行状况 2.1.1 2008年房地产市场运行状况 2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。 2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征： 1）房屋交易量持续下降 008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万