保集半岛住宅小区立项申报建议书.docVIP

 一总论 项目背景 1 项目名称： “保集半岛”居住小区。 2 承办单位概况： 南昌申标房地产开发有限公司 上海保集（集团）有限公司始建于1996年，总部设在上海，是一家以房地产开发为主，辐射产业投资、生物高科技、国际贸易等多个领域的综合性企业集团。公司不仅在全国范围内具有相当的影响力，更积极拓展海外业务领域，并实施和贯彻企业多元化的发展战略。集团拥有10余家全资及控股公司，并在香港、澳洲、加拿大设有下属机构。 秉承创一流企业、一流产品、一流服务、一流效益的经营理念，崇尚专业化、规范化、模块化的管理模式，公司始终坚持开发的是土地，建造的是家园、营造的是文化、创造的是价值的开发理念，凭借十多年的地产开发经验，成功地组合成从规划设计，到施工建设、营销推广、物业管理、品牌集成等完善的一体化的运营体系。目前公司在上海、浙江、江苏、江西等地开发房地产项目，正成为中国房地产界一家实力型企业，保集品牌在不断地探索和自我发展中，也赢得了市场的尊重。在2006年亚洲房地产峰会上，保集集团获得2006亚洲房地产最具影响力企业100强称号。3??可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《市规划管理条例》及《技术规定》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》一、市场风险分析从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的3~6倍，而目前南昌市房价每平方米为元（一般市区住宅），一套90平方米的住宅总价在万左右，相当于家庭收入的8倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近倍，目前南昌市先富起来的人毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。虽然目前南昌市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。●高层。目前市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。●花园洋房。特有的丰富水资源成就了众多的项目。就目前的实际情况来看，市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使的需求量增大。目前等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。? 南昌·保集半岛占地860亩，规划建筑总面积约70万平方米，由上海保集集团投资、南昌申标房地产发展有限公司开发建设。有关负责人表示，南昌·保集半岛将以建设部确立的“国家康居示范工程”为建设标准，着力打造临抚河故道和社区水生态的“双水岸”，使周边生态环境优美，成为一个理想的居住区；还将以国际化标准为蓝本，积极采用国际先进技术与材料，结合健康、生态、人文等要素，以其优美的生态水系、完善的周边配套、优