岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目立项申报建议书.docVIP

 一、总论 1.1 项目简介 1.1.1项目概况 项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城18公里，距长沙市33公里，紧靠1825省道，交通便利，高速公路正在建设。项目土地面积为55ha(折合550963㎡)，总建筑面积40.2万㎡，土地用途为综合用地。 龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部，是湘阴连接长沙市的南大门，又是长沙市北的“后花园”。在半径50km-100 km范围内（即形成30-60分钟生活圈），覆盖了长沙市、株洲市、湘潭市湖南省三个主要城市，紧靠长株潭 ---“综合配套改革试验区”（以下简称新特区）。长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之一，人口约占五分之一。这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带、泛珠三角经济区、京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的“金三角”。 1.1.2 项目规划总体要求 项目占地面积550963平方米：其中528425平方米（792.64亩）可用作房地产开发，保留第二个山头33.8亩按照园区总体规划建设（详细要求见附件一）。规划建设一个大型高档别墅居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为0.73,建筑密度13%，绿化率60%。 1.1.3 项目建筑面积指标 项目总建筑面积40.2万平方米，住宅部分35.9万平方米（其中多层26.2万平方米，联排别墅7.4万平方米，独栋别墅2.3万平方米），公建配套4万平方米；幼儿园0.3万平方米。 1.2 编制依据 本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供决策依据。 此外，本报告编制依据还有： 1、湘阴县统计报告； 2、岳阳市房地产管理局发布数据； 3、湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要。 1.3 主要经济技术指标 占地面积 550963m2 总建筑面积 402000 m2 其中： 住宅 359000 m2 多层 262000m2 联排别墅 74000 m2 独栋别墅 23000 m2 幼儿园 3000m2 公建配套 40000m2 容积率 0.73 建筑密度 13% 绿化率 60% 1.4 结论 本项目在目前市场行情下，总投资1,011,534,591元，销售收入1,126,500,000元，税后利润81,755,408元，投资收益率为8.08%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。 二、市场分析 2.1 宏观环境分析 2.1.1 城市概况 湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积1581.5平方公里，总人口70万人，辖19个乡镇，418个行政村。湘阴历史悠久,人文荟萃，是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史，先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。县境内留下了“ 规模甲通省 ”的宋代湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、柳庄、左文襄公祠、太和元气牌坊等文物古迹。湘阴风景秀丽，气候宜人，东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，西部水乡被称为“负离子仓”，县境内拥有横岭湖湿地自然保护区、青山岛和鹅形山度假休闲村、滨江广场、湘江花园等人文景观和旅游休闲景点。湘阴物产丰富，经济发展，先后被定为全国商品粮基地县、藠头出口基地县、全国无公害茶叶生产示范县、农产品安全示范县、湖南省乡镇企业十强县、全省水产品总量第一县、水利建设先进县（已连续四年获得水利芙蓉杯），有“藠头之乡、鱼米之乡、茶叶之乡”的美称。近年来，县坚持以科学发展观为指导，大力推进“三化”进程和民本岳阳九项工程，切实把工作重点放到优化结构、转变经济增长方式和提高经济质量上，全县经济社会保持良好发展态势。2006年，全县实现国内生产总值 68.3亿元，同比增长 10%；完成财政总收入23008万元；全社会固定资产投资完成22.8亿元，同比增长 0.9%；社会消费品零售总额完成15.6亿元,同比增长12.4%；农民人平纯收入4150元，比上年增加313元；城镇居民可支配收入7800元，同比增长9.9%。县域经济综合实力排名全省第14位。随着和记、新世界、万科、碧桂园、绿城、阳光100、华润地产等地产