“金隅”老年养生营龙山度假营地立项申报建议书.doc

 第1章 总论 北家龙山度假是国家旅游局批准的二星饭店，是国务院、北京市定点会议单位。与著名旅游胜地明十三陵、九龙游乐园、蟒山森林公园毗邻。周边山峦环抱、苍松翠柏，环境幽雅清净，空气清新怡人是旅游、登山、休闲、养生的理想之地。 度假村现有豪华套房、古色古香的庭院式客房及标准客房227个床位，还有可容纳300人的大会议厅，和十个中小型会议室，有可供300人同时就餐的大型餐厅和风格迥异的小餐厅。 度假村还有经国家旅游局批准的北家龙山旅行社，可组团到全国各地旅游。 §1.2 本项目研究的程序与方法 本公司受北京市家具公司委托，对龙山老年养生营项目进行可行性研究，并出具研究成果。委托协议签订后，由北京中咨海外咨询有限公司和北京绿维创景规划研究院有限公司组成龙山老年养生营项目专家工作组，编制了本报告。 根据编制要求，工作组几次前往项目地进行实地调查，分别对市场、资源、社会、同业单位、项目涉及的相关机构等进行了调研，收集项目建设、运营等各方面所必需的信息资料和数据。 在分析调查研究收集资料的基础上，根据市场发展状况，对项目进行的科学客观、发展创新的策划，并与北京市家具公司（以下简称公司或企业）进行多次沟通，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案及项目投资与资金筹措方案等进行了可行性研究。 在对多种方案论证比选优化后，提出推荐方案。 对推荐方案进行环境评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。 有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行调整或重新设计。 在项目负责人统筹协调下，各专业组分工编写《报告》，综合汇总，修改完善，形成《报告》初稿，与委托方进行认真评测后，修改完善，形成本正式《报告》。 §1.3 本项目研究的依据 （一）《建设项目环境保护管理条例》（国家环境保护委员会、国家计委） （二）《风景名胜区建设管理规定》（国家建设部） （三）《北京市旅游业发展“十一五”计划》、《北京市旅游发展总体规划》 项目收益示意图 1、静态评价指标体系： 从2009年第一个经营期开始测算： 10年平均投资利润率 = 10年平均利润总额/总投资*100% = 11.03% 2、动态评价指标体系： 1）财务净现值（折现系数6%） 税后净现值：￥2275.54 2）财务内部收益率 所得税前内部收益率17.44%，税后内部收益率21.95% 。 3）动态投资回收期（含1年建设期）为8.69年。 §1.5可行性研究结论与建议 1.5.1项目的客观必要性和重要性通过本项目的建设必要性、建设方案、投资估算、社会效益分析后，可以得出如下结论： 序号 不确定因素 变动幅度 税前收益率 税前净现值 敏感度系数 1 基准数据 　 21.95% ￥3,303.74 1 2 营业收入 增加10% 27.97% ￥4,794.27 1.69 减少10% 21.81% ￥2,592.34 0.17 3 经营成本 增加10% 26.28% ￥3,418.89 0.51 减少10% 24.53% ￥3,967.71 1.35 4 投资总额 增加10% 25.45% ￥3,712.23 0.72 减少10% 25.89% ￥3,752.29 1.13 通过敏感度分析，当收入下降、成本增加、投资增加三个不利因素在10%幅度内变动时，企业仍然能取得相当可观的效益，表明本项目盈利性较强，具有较高的抗风险能力，说明项目可行。 第2章 项目背景 §2.1 旅游产业的发展背景 2.1.1国内休闲市场的发展趋势 近年来国内旅游发展迅速，主要呈以下特征： 1）中国旅游业成为世界经济的重要组成部分，将成为世界旅游强国。 2）中国旅游市场转型消费升级中度假饭店从早期的针对国际入境游客、针对高端游客逐步转向国内新兴中产阶级。家庭游、散客自助游、自驾游的比例近年来有明显提升。这部分消费群体构成了中国度假饭店产业现实的市场基础。国内旅游市场的消费模式趋于成熟。国家旅游局公开数据显示，200年，全国国内旅游人数为1亿人次，%。其中城镇居民亿人次；农村居民亿人次。全国国内旅游人均出游花费元。其中：城镇居民出游人均花费元，农村居民出游人均花费22元。数据表明，旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子。 “十五”期间至2020年北京市旅游业发展的前景根据《北京市旅游发展总体规划》对2010年北京旅游发展前景的描述，根据北京市旅游局征求北京旅游业专家学者的意见和北京市相关委、办、局几个的意见，旅游发展前景大体描绘如下： 　　1北京的城市建设将有一个极大的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京城市景观。北京的基础设施建设将在今后20年中产