购物中心（大卖场）项目立项申报建议书.docVIP

 第一章 总 论 第一节 项目基本情况 一、投资方基本情况 1、###县购物中心（大卖场）项目投资商是上海投资商胡明仕等3股东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢乐餐厅管理有限公司(YON HO)、台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司等30个以上国际、国内知名品牌商合作（加盟）。 投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理，公司和澳大利亚厂商合资注册了南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。 2、由投资商引进的苏果总部外埠直营店: 苏果超市有限公司成立于1996年7月18日。其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科。“苏果”二字，取自“江苏省果品食杂总公司”。苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，根据2010年3月份权威机构公布的排名，苏果在全国连锁企业当中已连续10年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。 2009年，苏果实现销售规模332亿元，网点覆盖江苏、@@、山东、河北、湖北、河南等六个省份，网点总数1950家。据专业评审机构的测定，苏果品牌价值达60.34亿元。 多年来，苏果一直坚持业态组合、低成本扩张、开拓农村市场、区域集中发展、直营加盟双轮驱动等五大战略，使企业取得了超常规发展，走出了一条具有自身特点、符合当地实际的民族连锁商业发展之路。同时，积极创新业态、创新营销、创新管理、创新激励，弘扬企业文化，使企业发展呈现出蓬勃生机和无限活力。 苏果长期致力于农村市场开拓，60%的网点开设在县及县以下农村，50%的销售来自农村市场。苏果的做法和经验得到了党和政府高度评价。国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示（时间分别为2002年1月28日、2005年7月13日、2006年1月3日），并分别于2005年10月23日和2009年1月10日两度亲临苏果视察指导。2007年、2006年，商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会，总结推广苏果经验。 -1 项目主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 项目规模 1 总占地面积 m2 6885 2 总建筑面积 m2 54290 其中:地下二层面积11000 m2 其中：超市卖场 m2 9000 商业建筑面积13120 m2 二 经营规模 零售 万元 40248 正常经营年 三 劳动定员 人 585 四 项目总投资 万元 19500 1 固定资产投资总额 万元 16209 其中:建设投资 万元 15963 建设期利息 万元 246 2 流动资金 万元 3291 五 年总成本费用 万元 44032 计算期年平均 六 年销售税金及附加 万元 1006 计算期年平均 七 年利润总额 万元 1877 计算期年平均 八 主要财务评价指标 1 全部投资财务内部收益率 评价基准6% 所得税前 % 7.53 投资利润率9.63% 所得税后 % 6.90 投资利税率14.79% 2 全部投资回收期 所得税前 年 10.77 含建设期 所得税后 年 11.09 含建设期 3 长期借款偿还期 年 7.96 含建设期 第二章 项目背景及必要性 第一节 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。近年来国家采取了一系列新的改革方案： 1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。 超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团