来莱蒙商业中心项目立项申报建议书.docVIP

 一、项目概况 1、地理位置 项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。 临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治、商业、文化等中心。 项目东面、南面、西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。 2、基础数据 总占地：22.8亩（15199㎡） 容积率：≦3.4 建筑覆盖率：≦75% 绿化率：≧15％ 限高：35米 3、土地描述 土地拆迁已完成。土地形状基本规则，土地平整，无水系、无起伏。地块交通便利，紧邻临平城市交通主干道：迎宾路与藕花洲大街。 二、产品描述 本案产品为四层单体建筑，总高度22米，地上建筑面积42615㎡，其中商业营业面积37722㎡，车库面积4116㎡。层高为5.5米，地下室6447㎡。设地下、地上一层及室外停车位，共计294个。 负一层面积6447㎡，设置138个车位及自行车库。 一层面积10472㎡，其中商场营业面积6362㎡，车库4110㎡，可停放126辆汽车。 二层面积10966㎡，其中沃尔玛7264㎡，商场3703㎡。 三层面积同样10966㎡，全部面积都为沃尔玛租用。 四层面积9426㎡，以餐饮与娱乐业态为主，具体面积划分及功能分布根据后期招商进一步细化。 三、市场介绍 1、市场简述 根据2003～2010年《杭州市余杭区商贸服务业发展战略规划》，临平规划为副城市级商业副中心，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、杭州临平工业区商务中心组成。 目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街－九曲营路商业街区和人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区（“世纪商圈”），而临丁路－天都城商业街区和杭州临平工业区商务中心处于临平近郊。本项目地处世纪商圈核心位置。 1.1、市场现状 临平作为杭州余杭区政治、经济、文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。现有人口约20万。规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。 临平商业一直以自我发展为主，从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主的发展格局。 1.2、市场小结 临平地处杭州以北，与杭州市区相距20多分钟车程，部分高端及特色商业消费外流，为本案提供市场机会点； 临平城区人口20万左右，对周边乡镇商业吸引力大，亦为本案市场机会点； 城市整体商业档次与杭州市区、萧山城区相比较低，对高端、特色商业存在较大需求，为本案市场机会点； 商业品牌以国内三线品牌为代表，与杭州市区、萧山城区相比亦差距较大，对中高端、特色品牌存在市场需求，存在市场机会点。 临平城市业态组成 临平商铺经营面积组成 2、租赁市场 临平商业中心圈集中，租赁价格与非商业中心圈差距大。商业中心圈商铺出租率高，非商业中心圈部分区域出租率较低。 2.1、临平中心商业圈租金水平 北大街 总体上从西大街路口至九曲营路口呈逐渐升高的趋势，而在中都广场、利群购物中心、大红鹰超市等人流集中区域周边商铺相对租金亦比较高。 区域：商业集中区域为西大街路口至九曲营路口这一段。 租赁价格：均价7-8元/㎡·天，根据店铺面积变化，租金单价不同，在一般情况下，单铺面积越小，租金单价越高。 主力面积：单间店铺商家面积30-60㎡为主，双间店铺商家面积60-120㎡为主。 层数：基本以一层为主，部分2层。 九曲营步行街 九曲营步行街包括沿街商铺及新大地小商品市场组成，其中新大地小商品市场位于九曲营步行街两侧，2层市场。九曲营步行街全长约400米左右。 区域：北大街路口至保健路路口。 租赁价格：九曲营步行街均价7元/㎡·天左右，新大地小商品市场均价1-1.5元/㎡·天区间。 主力面积：九曲营步行街主力面积30-120㎡为主，新大地小商品市场主力面积10-25㎡。 层数：步行街一层商铺，小商铺市场独立二层商铺。 九曲营路商业网点布局： 分类 商店类型 数量 分类 商店类型 数量 零 售 商 店 大型百货商厦 餐 饮 娱 乐 宾馆 超市 1 中型饭店 1 家具店 小型饭店 3 服饰专卖店 19 快餐 9 纺织品专卖店 4 西点 3 鞋类专卖店 酒吧咖啡馆 化妆品专卖店 6 夜总会 俱乐部 小型百货店 3 电影院 钟表眼镜 1 休闲浴池 文化用品 4 小型浴池 书店 1 冷饮店 1 音像专卖店 4 棋牌 台球室 6 药房 6 通信器材 1 粮油店 2 个体日杂店 14 家电专卖店 1 副食品店 10 合计 77 合计 23