X X 项目总体招商策划与执行方案.doc

X X 项目总体招商策划与执行方案 一、 项目概况及业态分布 ㈠ 项目概况（略） ㈡ 业态分布 项目一期总面积近110000平方米，其中家居装饰材料商场31000平方米，经济酒店娱乐城约18000平方米，购物中心60000平方米。主要经营的业态有： ① 家居装饰材料商城 家具、家装、建材等； ② 经济酒店娱乐城 集餐饮、休闲、娱乐等一站式消费； ③ 购物中心 百货、超市、连锁数码家电等购物休闲一站式服务； ④ 儿童商城 童装、童品批发与零售、儿童游乐、艺术教育等。 二、 市场分析 ㈠ X X 市商业现状、趋势及特点（略） ㈡ 项目商业竞争分析（略） ㈢ X X 市商业现状的特点分析（略） ㈣ X X 市装饰建材市场现状（略） ㈤ X X 市童装童用专业市场现状（略） ⑹ 本项目SWOT分析 1. 优势 ⑴ 政策因素而后未来规划优势 本项目位于X X市的城东新区，各项事业正在发展之中，政策上受到市政府的支持和扶持。X X市全面推动城东新区发展的战略布署，城东新区正日趋成为X X市的政治、经济、文化中心。 ⑵ 城市经济和环境因素 近年来随着经济的发展，X X市的投资环境极大的改善，商业发展迅速，本项目的发展前景被广泛看好。优越的地理位置和区位优势以及政策的扶植为项目所处区域的发展提供了强劲的动力。 ⑶ 项目启动早、定位准确 项目在城东新区属于最先启动的商业设施，具备强占市场先机的优势，定位主题鲜明、业态先进，有利于成为片区内社区零售商业的领头羊，将成为未来城东新区商业的领跑者。 ⑷ 市政基础设施较好 项目处在区域的核心地段，地块周边随着市政规划的完善，路网和基础设施也将逐步密集发达、齐全完善。 ⑸ 发展商雄厚的实力 发展商公司实力雄厚，资金投入上有保证，以及正确规范的经营操作，将有效地增强客户信心。 2. 劣势 ⑴ 人口发展规模 目前城东新区成熟的住宅小区不多，居住人口少，消费群体不集中。目前以老区消费人群为主，因此本项目定位必须吸引X X全市区范围甚至外部的消费群体才足以保证项目的可行性。 ⑵ 城东新区商业配套设施不完善 城东新区目前缺乏零售商业场所及体育运动地、文化娱乐、休闲等设施，区域商业便利性和发展度较低。 ⑶ 市场成熟度低，商业气氛不足 城东新区商业环境尚未启动，市场反应度目前不敏感，商业成熟度几乎为零。服务业不发达，商业发展水平低，需要一定的发展培育期。 ⑷ 消费意识观念需引导 城市的经济水平相对较低，人们目前消费意识超前性不强，跨区性购物意识薄弱。 3. 项目机会点 ⑴ 大型商业是空白 商业物业供应量稀缺，仅有的设施档次普遍较低，商业业态类型单一，商品种类不齐全，缺乏复合型商业设施，商业配套服务设施缺乏，服务水平低下，难以满足居民的多层次消费需求。随着社会发展和居民生活水平的提高，市场区域空白点主要集中在城东新区的商业物业开发和建设上。市场业态空白点主要体现在商业中心、专业店、体育文化、餐饮、休闲娱乐项目等一站式消费上。 ⑵ 市场需求 大部分的消费者都对城东心新区的前景充满信心，认为城东新区目前的商业设施十分匮乏，不能满足他们的日常性购物需求，有必要构建商业中心、超市、主题商场、专业市场等。 ⑶ 缺乏复合型商业业态 X X 市商业业态结构不合理，业种单一，零售型商业业态主要为超市、专业店等，尤其缺乏满足消费群多元化消费需求的商业物业，商业整体经营水平低下，经营观念陈旧落后，完全不符合消费群体和社区新增人口素质、新需求的特征，与区域规划相匹配的商业市场有待开发。 ⑷ 与城市的未来规划吻合 城东新区目前处于发展的初级阶段，商业建设处于早期建设阶段，商业设施极其缺乏，商业格局整体性较差。但作为城市新区的核心点，项目所在区域借势政策倾斜和城市建设规划，城市建设和市场经济正在保持突飞猛进的发展态势，势必成为X X市未来商业经济发展的另一核心增长点。 4. 项目威胁 ⑴ 市场规模不平衡 X X市的商圈主要集中在老城区，城东新区商业规模量和效果在较长时期内还无法与前者匹敌。 ⑵ 市场未来供应量大 由于区域未来预计商业物业供应量较大，对项目的研判、定位、规划必须符合市场的需求和发展趋势，加强项目自身的竞争性和独特性，确保项目的定位及规划在物业启用5～10年内没有同质的商业设施出现或构成竞争威胁。 ⑶ 市场处于调整期 从市场调研结果得出目前X X市的商业市场较为火热，众多零售业或已布局。或已正跃跃欲试，市场并不稳定，商业地产项目可以说是你方唱罢我登场，市场的整体格局如何发展有待观察。 三、 X X市租赁客户问卷调查分析图表 被访问者居住区域统计分析（略） 四、 主要目标群设定与意向分析 ㈠ 目标经营者群体细分 1. 按来源地域细分 ① X X市区范围内的本地