房地产估价理论与方法_考题预测30.docVIP

详 细 情 况 一、单选题: 1、 关于收益法求取净收益的说法，错误的是（??）。A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案： b ? ? 本题分数： 9.38 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：见教材P234解析：运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。C项是正确的说法，但要注意是通常情况下的前提，在投资价值评估和租约期内净收益的求取时，应用实际收益值。 2、 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　）万元。A．245B．275C．315D．345 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案： d ? ? 本题分数： 9.38 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：500－50－40－65=345万元 3、 某商店的建筑面积为1000㎡，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年。从2002年10月1日起计。2004年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%。则该公司2008年10月1日承租人的权益价值为（　）万元。A．198．65B．583．75C．678．36D．959．52 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案： d ? ? 本题分数： 9.38 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析： 4、 某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（　）万元。A．358．85B．360．49C．362．93D．365．29 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案： d ? ? 本题分数： 9.38 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析： 5、 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。A．280B．285C．290D．295 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案： a ? ? 本题分数： 9.38 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析： 二、多选题: 6、 下列属于成本租金构成的内容有（　）。A．折旧费B．维修费C．管理费D．保险费E．房产税 ? A B C D E ? ? 你的答案： 　标准答案： a, b, c, e ? ? 本题分数： 18.75 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析： 7、 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（　）等。A．房地产改扩建费用B．抵押贷款还本付息额C．房地产折旧额D．所得税E．房屋装修折旧费 ? A B C D E ? ? 你的答案： 　标准答案： a, b, d ? ? 本题分数： 18.75 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 8、 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（　）。A．潜在毛收入B．有效毛收入C．净运营收益D．税前现金流量E．税后现金流量 ? A B C D E ? ? 你的答案： 　标准答案： a, b, c ? ? 本题分数： 18.