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东寺街项目营销策划总案 万鸿地产机构 2007年12月8日 目 录 第一部分 前言 第二部分 项目背景 一、项目简介 二、项目所处位置的文化历史 第三部分 市调分析和SWOT分析 一、项目周边商业市场调查分析 二、项目SWOT分析 第四部分 产品定位建议 一、目标消费群定位 二、商业定位 三、风格定位 四、规划建议 第五部分 招商策略 一、招商目标 二、招商目的 三、招商策略思路 四、招商原则 五、招商对象 六、招商策略 七、招商步骤 八、招商流程表 九、招商阶段 十、招商宣传资料准备 第六部分 营销策略 一、目的 二、营销思路 三、总体营销推广策略 四、营销政策 五、蓄水和交易 六、价格拟定 第七部分 广告推广策略 一、案名 二、广告语提议 三、平面设计方案 四、媒体投放组合方案建议 第八部分 推广时间安排 一、营销节点安排 二、推盘节奏 三、广告推进 四、销售部工作时间安排 第九部分 人员安排 第十部分 管理制度 一、销售管理组织架构 二、销售部工作流程 三、工作职责 四、售楼部管理制度 第十一部分 费用预算 推广费用预算表 第十二部分 附件说明 附一、产品说明会方案 附二、中法文化交流会 附三、认租方案 第一部分 前 言 策划的思路和目标 我们策划追求的境界是 只有当石桥铺一号项目，通过我们全程策划形成了具备足够杀伤力的关键优势，才能保证项目的成功不是一次偶然而是必然 策划的目标 A、打造昆明首条东西文化风情街 B、打造昆明高端消费人群聚集场所 撬动两个市场 A、撬动昆明经营权投资高端市场 B、撬动昆明高端东西文化体验消费市场 第二部分 项目背景 一、项目简介 ﹡ 项目位置：书林小学斜对面，原昆明茶厂 ﹡ 经营权租赁年限：20年 ﹡ 物业情况：七栋3至4层楼的老式建筑，一栋临街面，其它6栋为非临街建筑，呈兵营式排布。 二、项目所处位置的文化历史 1、挖掘东西寺塔深厚的历史文化底蕴 东西寺塔是昆明镇城之宝。 东西寺塔的创建和修复史。 东西寺塔美丽的传说故事。 昆明人对东西寺塔的情怀。 2、挖掘近日楼深厚的历史文化底蕴 挖掘近日楼历史故事。 挖掘近日楼壁画、油画、对联、匾、诗词。 3、挖掘书林街深厚的历史文化底蕴 书林街的起源。 书林街人文地理故事。 书林街与昆明重大历史事件的关系。 书林街与历史名人的逸事。 4、挖掘金马坊深厚的文化底蕴 金马碧鸡的优美传说。 昆明人对金马碧鸡坊的深厚情节和无限眷念。 金马碧鸡坊神奇历史故事。 本项目虽然在市中心区位上，但是没有足够的商业人气和氛围，加上项目标底过小。 挖掘项目周边历史文化是要聚焦项目的历史情节，让更多人了解历史，了解项目是作为历史的见证。 只要这样，本项目才能在繁华的都市商圈重脱颖而出，成为耀眼的明珠！ 第三部分 市调分析、SWOT分析 一、项目周边商业市场调查分析 铺面租金情况调查表 位置 业态 面积 （㎡） 租金价格 （元） 租金单价 （元/㎡） 原始租金价格 商铺类型 转让费 东寺街 餐饮 40 8000-15000 200-300 180 商住 10万—20万 上段 购物 30-800 6000-17000 200-250 180 商住 10万—20万 购物 14 8万 476 商住 无 中段 购物 14.5 8万 476 商住 无 购物 14 980-1260 70-90 商住 5万元转让费 下段 购物 14.5 1115-1405 70-90 商住 5万元转让费 石桥铺 药店 250-300 50000-60000 200 房改铺 茶吧 70 14000 200 房改铺 盲人按摩 70-100 14000-20000 200 房改铺 电玩 250-300 45000-54000 180 房改铺 购物 200以上 40000以上 200 商住 餐饮 500-200 10500-45000 210 商住 牙科 54-70 10800-14000 200 商住 金马坊 娱乐 500-1500 12500-45000 商铺 金马坊 餐饮 200-600 外铺 购物（广场） 50-150 6000-12500 160-230 商铺 内铺 购物（内） 5-20 600-3000 120-150 商铺 书林街 服装和购物 5 1000 200 商住 上段 金明中介 24 3000 125 商住 3万转让费 好来屋服装 11 1800 164 商住 中段 橡胶厂门铺 10 600 60 60 厂房 原有职工租赁 移动通信 15 1600 100