铁道部直属通信处4#住宅楼工程项目策划方案.docVIP

注重策划、严格实施、创全优工程 ——铁道部直属通信处4#住宅楼工程项目 工程概况： 铁道部直属通信处4#住宅楼工程位于北京市海淀区莲花池东路9号，建筑面积近14000m2，为全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，地下二层，地上二十层，每层九单元共有住户162户。 本工程由铁道部投资、原址拆迁户集资兴建，业主方为直属通信处，由北京市建筑设计研究院设计，业主自行监理，由北京市化工质检站监督施工。 该工程于1999年12月15日开工，合同竣工时间为2000年11月25日，实际竣工日期为2000年11月28日，由于不可预见因素合同工期顺延15天。因此本工程实际提前12天竣工，合同质量目标定为北京市优质工程，目前已顺利通过优质工程专家组的验收。 该工程业主各方面要求较为严格，各种违约金处罚高达200万元人民币，占全部合同总造价的10%，并且要求我公司出具履约保函，其中质量达不到市优罚金100万，工期违约罚金40万，安全保证金30万，文明施工保证金30万，这种合同条件在99年北京市场上是比较苛刻，这也给我们项目全体管理人员造成很大的压力。 工程特点： 工程质量要求高： 该工程由于是拆迁居民楼，工程装修标准偏低，外墙为普通涂料，室内公共部分：顶棚、墙面为普通耐擦洗涂料，地面为水泥压光地面，水泥踢脚；居室部分：顶棚、墙面为普通821腻子刮白，地面水泥压光、厨卫间不作装修，门为普通三夹板门，窗为塑钢窗，而且以上所有分项工程单价均严格限制在预算价之内，不容许作任何调整，这样的工程创优，给施工带来了很大的难度。 工期比较短 该工程总工期仅11个月零10天，要在规定的工期内完成全部结构、装修、安装调试等全部内容，给项目管理提出了一个新课题。 工程场地较小： 该工程场地小，由于工期很紧，不可避免交叉作业多，人员、设备、材料投入十分集中，场地布置较为困难，因此要创北京市文明安全工地，现场管理水平要求高。 施工环境复杂： 该工程位于人口稠密的居民区，东面隔道路为宾馆，南、西、北三面均为居民住宅楼，除东面以外，其它三面距施工工程近的10米、远的30米，因此对施工的环境保护、安全防护及文明卫生等方面要求很高，加之工期因素，给施工工序安排加大了难度。 成本压力大： 该工程属低档住宅楼，不论是结构、安装、还是装修并没有什么特殊工艺要求，内在的难度不大，但该工程造价低，含金量差，且公司在投标时让利高达7.5%，项目收益率核定为8.76%，因此，如何在有限的资金投入下，按期保质地完成工程项目，走出一条低成本、低投入、高质量、高速度的全优工程之路是工程需要解决的一个最重要的课题。 全面策划与实施： 工程伊始，我们对工程作了严谨认真的分析研究，大家得到的共识是：该工程本身并无太大难度，但一些外部的约束条件使得工程施工变得复杂起来，想要圆满完成该工程必须进行全面认真的策划，并在施工过程于各方面严格要求，不能出任何问题，否则工程不可能在工期质量上圆满的履约，因此我们从工程实施各个方面进行了认真策划，制定了一套严格的管理措施和制度，并在过程中严格实施监控，确保各项目标顺利的完成。 （一）、项目的分包选择及管理： 1．针对本工程特点（工期、质量要求），我们决定在结构施工阶段采用大分包方式，选择一家队伍素质高、机构设置健全、抗风险能力强、且实力较强价格低的非个体队伍，这样可确保结构阶段顺利完成质量、工期的目标，又可转嫁部分经济上的风险，对项目的完成有好处，江苏张家港合兴建筑公司最终被选定，它具备上述特点，并且该公司初次进京施工，想在北京开拓市场，因此在本工程上不求利润，价格低，舍得投入，我们会同劳务公司对他们在江苏省内在施的工程进行了认真全面的考察，认为其符合要求，尽管该分包在工程施工前期由于对北京市场的环境估计不足及对北京市场的一些规定不太适应而出现了一些问题，致使工期拖延了一个多月，但是通过我们项目经理部的帮助，最终还是圆满地完成了任务。 2．针对该工程成本、工期、质量的要求，我们对一些含金量较多的分项工程和装饰阶段专业化要求较高的分项工程作了专业切块分包，实行以收定支，所有分包合同价均控制在总包合同造价内，既保证了项目的收益，又保证了工程施工的质量与进度，如防水工程、土方工程、钢材供应、商品混凝土的供应、内隔墙工程、油漆工程和外墙涂料工程等，在专业分包的选择上，考虑工程的质量、工期要求，我们尽量考虑一些已在我们公司合作多年、实力强、质量好、信誉高的专业分包商，比如油漆、外墙涂料的分包商曾在公安大学等项目施工过，内隔墙、门窗的分包商曾在鑫雅苑项目施工过。 分包商的管理 通过本工程的施工，对两种分包形式有了更深的体会，有两点值得总结： 首先，对任何一家分包商在签定合同时一定要严格细