青岛太平洋国际广场项目投资分析报告书.doc

目 录 摘要 4 一、青岛基本概况 5 1、地理位置 5 2、历史沿革 5 3、人口 5 4、经济水平 6 5、区域规划情况 10 6、结论 13 1、房地产发展各项指标分析 15 2、房地产未来量预测 18 3、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析 18 三、经开区楼盘分析 25 1、竞争分析 26 （1）、净地分析 26 （2）、竞争个案分析 26 （3）、潜在竞争情况 28 2、区域楼盘特点 28 3、区域客户需求分析 29 （1）、不同面积、不同户型的需求状况 29 （2）、不同单价，不同总价的需求情况 29 （3）、潜在购房人群分析 29 （4）、供需分析结论 30 四、项目概况 30 1、合作方概况 30 2、用地情况 31 3、用地四至 39 4、规划情况 41 5、配套情况 42 6、道路状况 42 7、市政规划 42 8、开发进度 44 9、合作方式 44 五、项目SWOT分析 45 1、SWOT分析 45 六、投资分析 48 七、综述 53 ? 摘要 青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。 项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。 项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。 项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。 项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。 一、青岛基本概况 1、地理位置 青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。 青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人口757.99万，其中市区1102平方公里，人口275.55万人。截止到2007年底青岛市常住人口达到了838.67万人。 2、历史沿革 1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。 3、人口 表1-1：青岛市2003-2007年人口增长情况 年份 2003 2004 2005 2006 2007 青岛市人口（万人） 720.68 731.12 740.9 749.38 757.99 市区人口（万人） 246.77 258.4 265.43 271 275.55 总人口增长率（%） 0.70 1.4% 1.3 1.1 1.15 市区人口增长率 2.08 4.7 2.7 2.1 1.68 全市城市化率 35.2% 36% 35.8% 36.2% 36.4% 数据来源：青岛市年度统计公报 房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从青岛市人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速度越快（青岛市2004-2007年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07%）、城市化发展进程越快(2005年中国城市化率为42.99%，而青岛市仅为36%，低于全国平均数6个百分点)、人口导入动力越大，当地房地产需求量将越大。 4、经济水平 青岛市借助良好的自然条件和经济基础，过去五年经济发展迅速。 表1-2：青岛市2003-2007年经济发展情况 年份　 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 GDP（亿元） 1,780.30 2,163.80 2,695.50 3,206.58 3,786.52 GDP增幅（%） 15.90% 16.80% 16.90% 15.70% 16.00% 人均GDP（元） 24,703.06 29,595.69 36,381.43 42,789.77 49,954.75 人均GDP增幅（%） 16.45% 19.81% 22.93% 17.61% 16.74% 人口（万人） 720.68 731.12 740.9 749.38 757.99 人均GDP（美元） 3,611.82 4,