株洲市荷塘区房地产市场分析报告书.docVIP

株洲市荷塘区房地产市场分析报告前??言第一章 ???投资环境分析第二章 ????项目地块调查与分析第三章 ???项目定位第四章 ????建筑规划建议第五章 ???环境规划设计建议 结束语第一章???投资环境分析第一节???株洲荷塘区域环境分析一、 地理位置株洲市荷塘区位于株洲市区东部，东与浏阳市、南与株洲县接壤，辖区范围包括宋家桥、月塘、茨菇塘三个办事处和明照、仙庾、荷塘铺三个乡镇，总面积159平方公里，人口26万。荷塘区地处“南北通衢”三要冲。上海至昆明320高等级公路、1827线及上瑞高速公路纵贯全区；区内主要干道新华路西通京珠高速公路；京广、湘黔、浙赣三大铁路干线交汇于此，距黄花国际机场仅60公里，交通极为便利。二、经济与金融1、工业荷塘区是个新兴工业区，区内现在工业企业300多家，其中大中型企业20家。形成了以冶金、建材、化工、电子、汽车为支柱，产品、产业结构较为合理的现代化工业体系，主要产品有硬质合金、轮胎、汽车齿轮、橡胶元件、电子元件、货车车辆及配件、中成药等200多个品种。2、农业农业生产立足城郊特色，以经济作物和特色种养为支柱，形成以城带乡的经济发展模式。区内宋家桥河蟹养殖基地、金钩册食用菌基础、桂花无公害蔬菜基地、蝶屏农业综合开发基地等已初具规模。长5公里、宽2公里的仙庾岭至婆仙岭旅游休闲区已初具规模。3、财贸金融荷塘区现拥有以农产品批发和汽车及配件经营为主的大中型专业市场19个，各类商业经营网点网络健全，建立了以各商业银行、城市信用联社、保险公司为主体的完善的金融体系。三、科教文卫全区现有各类高校4所，其它各类学校30余所，全面实行了九年制义务教育，教育普及率达100%。荷塘区知识技术密集，是全国第一批授予的“全国科技工作先进城区”。全区拥有科研开发机构49个，专业技术人员3万多人，其中担任高级技术职务的有716人。全区共申请国家技术专利38项，拥有省级以上科学技术研究成果26项，8个项目获国家和省级以上科学技术进步三等奖，11个项目获株洲市科技进步奖。????全区医疗卫生条件得到进一步改善，拥有医疗机构85个，拥有病床3100余张，拥有卫生技术人员3000人，卫生防疫、防治机构10个。农村医疗卫生条件也得到提高，三级医疗保健日趋完善，预防保健工作得到加强，儿童计划免疫接种率达到预期目标。?????????????????第二节???自然条件一、株洲市自然条件???株洲市的气候属于中亚热带季风湿润气候，常年雨量充沛，气候温暖湿润，四季分明，无霜期较长，市区年平均降水量1279.9MM。夏冬两季较长，各占约四个月的时间；春秋两季较短，各占约两个月，全年的一月份最冷，月平均气温为5.3—6.1摄氏度，极端最低气温零下7—零下11.9摄氏度；全年的七月份最热，月平均气温为27.5—29.8摄氏度，市区极端最高气温为40.5摄氏度，冬季主导风向为西北风，夏季主导风向为东南风，株洲市百年洪水最高水位43.3M，沿江南路路堤标高45.3—50.9M，水患因素对株洲来讲，基本上不存在。第三节???东区开发高档楼盘的可行性分析???????经市场调查所得，株洲市民对住房区域的选择有40.1%的人选择天元区，25.8%的人选择荷塘区，其主要原因在于天元区规划好、大环境好、形象好，在某种程度上，代表未来株洲城市发展的走向。同时经过认真的分析以后，我们认为，在荷塘区开发高档楼盘仍然有很大的市场。1、 地理位置项目地处株洲市荷塘区桂花路与新华路交汇处，属于市郊，区内有山、有水、有绿地，项目地以北开阔宽敞，一览无余，环境幽雅，比较适合高档楼盘的开发。另外，可沿桂花路至新华东路穿过红旗广场，再由新华西路便可直达中心广场，进而连接南北，往来东西。天元区胜在规划合理、面貌新等新开发区域的特点，而荷塘区由于地理位置决定了其具有其他地区无可比拟的空气、噪音等环境优势，同时又和市中心保持恰当的距离。2、 空气质量来自株洲市环境检测中心2003年的资料：区域 污染指数 首要污染物 空气质量级别石峰区 222 SO2 中度污染芦淞区 82 SO2 良荷塘区 80 优天元区 67 SO2 良由上表可看出，荷塘区的空气质量是株洲最好的区域，这对于高档楼盘的目标客户是一个非常具有诱惑力的看点。3、产品???舍弃外部环境来看产品本身，天元区因湘银小区、海创·明珠花园、珠江花园等高品质楼盘构成新一代居住群而闻名株洲，造成购房首选河西的情况。如果在荷塘区建一个在品质、规划上都高于河西的楼盘，势必将成为一大亮点。4、交通???高档楼盘当然不能只一味的强调地理环境、空气质量，而选择一些与世隔绝、人迹罕见的偏僻地带，交通联系非常重要。能住上高品质楼盘的消费