乡镇超市 投资价值分析报告书.docVIP

投资价值分析报告 目标市场:经济实力占中上等的乡镇 业态定位:综合超市 经营规模:500-2500M2 第一章 中国乡镇现状与前景 一、中国乡镇数量与分布： 省 级 地 级 县 级 乡 级 4 直辖市　23　　 省　5 自治区　2 特别行政区　合　计 34　 283 地级市　17 地　区　30 自治州　3　 盟　　333 合　计 852 市辖区　374 县级市　1464　 　县　　117 自治县　49　 　旗　　3 自治旗　2 特　区　1 林　区　2862 合　计 11 区公所 19522　 　镇　　14677　 　乡　 181 苏　木 1092 民族乡 1 民族苏木 6152 街　道 41636 合　计 二、中国乡镇现状： 1、中国有多少农民？ 根据农业部发布的《2005年中国农业发展报告》数据，2003年，中国总人口为12.9227亿，其中乡村人口为9.3751亿，一般大约称为9亿农民。 而根据国家统计局发布的《中国统计年鉴》，2003年乡村总人口为7.6851亿，一般大约称为8亿农民。其中统计局数据为人口变动情况抽样调查推算数。造成这一差距的主要原因在于中国有大约1亿左右的流动农民工中国国家统计局最新统计,中国大陆的农民人数正逐步减少,真正长期居住在农村的农民约七亿五千万人。恩格尔系数恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100% ????国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59％上为贫困，50-59％为温饱，40-50％为小康，30-40％为富裕，低于30％为最富裕。 58% 2002 46．25% 2003 ------------ 2004 ------------ 2005 ------------ 2006 43．02% 2007 43．1% 四、中国城市化进程 《中国城市发展问题观察》报告近日公布。报告披露，未来年内中国将有亿左右农民进入城镇改革开放以后，中国乡镇企业“异军突起”，目前乡镇企业已形成拥有较为合理的价值链分工、特色鲜明的产业集群。2007年中国乡镇工业增加值达47800亿元，占全国工业增加值的46.5%，而在1978年这一比重只有9.95%。乡镇企业创造了GDP增长三分之一的贡献，转移了三分之一的农民就业， 城市分类 平均客单价 一线城市 100元以上 二线城市 50元以上 三线城市 25元以上 四线城市 20元以上 乡镇市场 10元以上 以上只是一个平均数值，某些经济发达的乡镇超市，比如山东腾州西岗镇，拥有优质的煤矿资源和大批量的矿工，人均收入高，客单价可以达到20元以上。 3、费用对比 损益平衡点是零售行业的生死线，高于损益平衡点则盈，低于损益平衡点则亏。费用是决定损益平衡点最重要指标。而租金是所有费用中重要的一个组成部分。 以下是2007年城市商业地产租金对比。 城市分类 样本城市 商铺平均租金 一线城市 深圳 120元/ M2/月 二线城市 济南 80元/ M2/月 三线城市 济宁 50元/ M2/月 四线城市 巨野 25元/ M2/月 乡镇市场 10元/ M2/月 高费用是城市超市必须跨越的一关，某些超市表面人流如潮，但是财务损益表上的利润却少得可怜，甚至为负。乡镇市场的低费用是任何城市所不能对比的，损益平衡点极低，经营风险非常小。 4、毛利润和净利润 毛利润主要由销售额和平均毛利率决定。城市卖场由于日趋激烈的恶性竞争，市场已趋近饱和，毛利率日渐低下，中国十强超市连锁的毛利率只有12-13%。1年1个亿销售额的大卖场，毛利只有1200-1300万，去掉费用，净利基本为零。如果没有五花八门的进场费、堆头费、条码费等等国家明令禁止的“苛捐杂税”，大部份的卖场净利都为负数。一些大大小小的民营企业粉墨登场，严酷的结局却早已注定。而沃尔玛、家乐福等外资零售业的平均毛利率却是例外，平均率高达23%以上。 乡镇超市的销售额也许永远不能和城市卖场相提并论，但平均毛利率和净利率却居高而稳定。我们驱车考察了济宁地区、菏泽地区二十多个乡镇，平均毛利率在18%至22%点左右，净利率在7%至10%之间。 二、乡镇超市之现状： 1、硬件落后：80%以上的超市没有空调，50%以上的超市照度不够，乡镇的一些超市很多是原供销社职工或者一些小批发商投资兴建的，由于资金和观念的局限性，又没有有势力的竞争对手压力，所以尽可能的压缩投资，能省则省，夏天闷热，冬天冰凉，谈不上任何的舒适，顾客都是有计划的购物，买完东西马上撤，不愿多留一分钟。 2、家族式管理：90%以上的超市采用的是