东海岸酒店式公寓经营管理规化方案(草案).doc

东海岸酒店式公寓经营管理方案 目 录 一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 二、东海岸公寓装修风格及配置说明 三、东海岸公寓日常管理细则 四、东海岸公寓装修设计大赛方案 五、东海岸酒店公寓入伙文件 一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 A、东海岸公寓经营定位： 精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占３５％ 万科系统内含万科业主客源占3５％ 国内外旅行社、订房网络客源占２０％ 旅游及其它散客１０％ B、东海岸公寓经营模式： 经营模式：采用酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业管理处承接 5、代租管收费标准： C、东海岸公寓经营测算 结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天*C2、一房一厅：５８０元／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台价，可根据季节及经营情况通过不同折扣调整价格。 C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式） 涟涛306房按日租模式 公寓面积为52.76M2，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下： 1、投资总成本：343,020元 (1)、资本金：273,020元； a、一次性房款：27,000元； b、房产证税费：3,020元； (2)、装修、家私费用：67,000元； (3)、电器：3,000元。 2、年物业费用:2567元 (1)、物业管理费:2.98元/M2×50.76M2×12月=1815元 (2)、本体维修金:0.25元/M2×50.76M2×12月=152元 (3)、房内清洁费:50元/月×12月=600元 3、年租金收入：61828元 (1)、全年入住天数：365天×45%（入住率）=164天（较保守估算） (2)、年租金收入：377元/天（六五折价）×164天=61828元 4、客房服务费：164天×50元/天=8200元 5、支付佣金:61828×10%=6182元 6、税金:61828元×12%=7419元 7、投资净收益: (1)、按天租赁年净收益：37460元 =(年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金) =61828-2567-8200-6182-7419=37460元 (2)、按天租赁年收益率:10.9% =37460/343,020=10.9% (3)、投资回收期:9.2年 注：装修、家私、电器的价格为估算。 D、酒店公寓项目的市场营销及发展方向 D1、成立酒店公寓的市场营销部门，制定营销推广方案，专职负责东海岸公寓的营销工作。 D2、通过东海岸现场的销售点，向新老业主及意向客户做推广。 D3、利用万科整体较为完备的网络资源进行推广（含集团、地产、物业及各分公司），开通网上订房等功能。 D4、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源进行推广。 D5、利用《万科周刊》、《万科会》等内部刊物、杂志推广 D6、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。 D7、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。 D8、通过滚动发展的方式，吸引较多的业主委托代租管，不仅能促进东海岸大社区的日趋成熟，推动东海岸社区的销售工作的进一步展开，逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声誉，更可提高和扩大万科物业的品牌效应。并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓实际情况的经营管理模式，取得宝贵的管理经验，培养和储备酒店管理及相关领域的人员，为物业公司开拓新的经营领域，为物业公司在此领域中快速、稳步和持续的发展做好相应的工作。 E．东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有16套房计算） 项目月金额(入住率75%)备注 收入127920.00按照75%入住率，6间单房，6间套房，单房价312元/天;套房价377元/天。价格计算:按门市价均打6.5折.单房门市价480元,套房门市价580元. 成本77129.00 一、人工成本43200.00 1、管理人员(8人)21000.00