深圳宝安中心区地块项目定位策划报告.ppt

投资客户 ：自用客户 7 ： 3 内销 ：外销 8 ： 2 酒店式管理主要有三种方式 挂名顾问 直接管理 提供管理人员 一般说来，挂名顾问的方式既满足了发展商借五星级酒店提升自己物业形象的目的，又便于操作。是上述三种方式中较可行的方式。 由于本项目高端形象定位，因此必须提供高档次的酒店式管理服务，因此，最可行的方式为由世界知名品牌酒店管理公司挂名顾问，请其他的品牌物业管理公司进行酒店式管理执行。 世界著名CBD发展模式研究 成熟CBD案例研究 研究国际CBD案例近四十年的发展历程，可以看出成熟CBD的发展是动态的，CBD的功能及核心随着市场演变在不断调整而趋于合理与完善。 我们重点研究东京新宿、上海CBD，希望从中找出本项目片区发展的规律。 案例一：东京新宿－－国际成熟的CBD 案例二：上海CBD－－国内较成功的CBD 案例一：东京新宿CBD 日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，成为东京的都心。 20世纪60年代为疏散过于集中的城市机能，政府决定将位于银座以西约5km处的新宿地区建设成为综合性副都心，发展规划于1960年公布。 新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿地处两条重要干道交叉口上。 东京新宿CBD 新宿CBD 已发展成为较成熟的国际知名CBD之一。 经过40年的发展，新宿总用地面积已达到270公顷，其中集中商务办公区占地56公顷（未包括边缘办公区及零星分布的办公面积），零售商业娱乐功能占地84公顷。 用地功能现状 功能分区示意 集中商务办公区 新宿CBD形象 在早期单一的零售商业功能基础上，商务办公、娱乐设施功能现已成为新宿最显著的特征。 新宿CBD形象： －Ⅰ-Land大厦 －Opera City大厦 －时代广场 －Southern Tower大厦 －公园塔大厦 －东京新都厅 …… 新宿CBD形象 成熟CBD的功能比例 东京新宿CBD （Tokyo Shinjuku CBD ）经过四十年的发展已成为国际知名CBD之一，其占主导地位的物业功能比例经估算约为： 住宅∶办公∶商业＝5 ∶5 ∶2 案例二：上海CBD 上海CBD范围 功能分区示意 集中商务办公区 集中商业区 住宅聚居区 上海CBD的功能比例 上海CBD现占主导地位的各项物业功能比例经估算约为： 住宅∶办公∶商业＝5 ∶7 ∶2 上海陆家嘴—组织结构 上海陆家嘴—职责划分 上海陆家嘴的责、权、利的分配 上海陆家嘴开发模式的资金运作 发展历程 发展原则与步骤 开发战略 开发策略 近期发展计划---新一轮规划工程 上海陆家嘴开发模式的条件 案例一：东京新宿－－国际成熟的CBD 案例二：上海CBD－－国内较成功的CBD 课题一 新宿 日本桥银座 新宿 日本桥 银座 银座方向 集中商务办公区 边缘 办公区 住宅区 娱乐及临时居住区 集中 商业区 办公、临时居住混合区 功能延续 周边住宅区 功能延续 周边住宅区 集中商务办公区东侧接集中商业区，西侧接新宿中央公园。 由15栋商务办公楼组成，内部设有健身、餐饮、零售等设施，总建筑面积约200万m2，日间人口达30万人。 东京新都厅 Ⅰ－Land大厦 新宿公园塔大厦 新宿CBD形象 建筑之间的步行立体系统 新宿鸟瞰 上海CBD是由南京路、外滩与陆家嘴金融中心区组成。发达便捷的交通连接浦东、浦西两岸，通过东西开发轴形成CBD网络发展格局。 规划总用地：220公顷 其中：－－浦西50公顷 －－浦东170公顷 上海市 CBD范围 外滩 南京路 -------资料来源：上海城市规划院 集中 商业区 集中商务 办公区 住宅聚居区 休闲 观光区 功能延续 周边办公区 功能延续 周边住宅区 集中商务办公区西侧接陆家嘴中心绿地，由十多栋高档商务办公楼组成，内部设有娱乐、健身、餐饮、零售等设施，总建筑面积约200万m2。 陆家嘴形象： －中银大厦 －申银大厦 －金茂大厦 －汇丰大厦 －新上海国际大厦 －中保大厦 －证券大厦 …… 陆家嘴形象 内部无线通——既是本地座机，也接驳服务中心作为内部服务终端 商务中心（租用礼服 / 商务设备 / 名车 / 会议室 / 私人商务秘书等） 资讯中心（提供全球最新国际商务刊物 / 部分收费电视节目） 礼宾服务（礼仪/宴会策划/星级厨师/司机提供等） 生活管家（清洁/洗衣/代购物品/邮件收发等） 商家联盟（财经网/旅行社/酒店/航空公司等） 本项目的特色商务服务内容 商业部分 深圳商圈分布 宝安区商业形态现状 由于区内土地多为工业用， 形成整体商业用地较散、 面积较小的特点； 即形成多以社区内独立街铺为 主，且呈现为多种业态重叠并 存