华瑞观唐项目营销策划提纲.docVIP

华瑞观唐项目营销策划提纲 项目概况1、市场分析 地块分析 项目地块位于广饶县城南部，潍高路与民安路交汇处西南，与别墅项目荷塘月色隔路相望。地块用地面积86亩，共计57283平方米，设计总建筑面积59660.62平方米，共计住宅132户，每户地上面积232.34平方米。地块位置不属于集中居住区，但位置离商业区及学校、医院等主要服务机构距离较近，周边环境幽静、绿化较好，紧靠带状城市公园，并且该公园已初步形成。所以该地块易建设高档别墅项目，通过前期合理规划和中期的营销策略来完成开发销售任务，取得理想的利润。 市场情况 广饶县城自阳光北区别墅项目建成后，因为其优质的居住环境、开阔的居住空间、巨大的升值空间等，让广饶精英人士对别墅项目趋之若鹜，之后建设了不少的别墅项目，其中以荷塘月色为代表，以及华泰东方威尼斯、金岭一品、翡翠城、泰和会所等。这些项目在档次、需求人群、面积段等各方面各有不同。我们的项目规划设计方案有针对性，与本项目不会有很激烈的直接竞争，但因为都是同类产品定位，所以还是需要注重营销策略和推广策略。 广饶主要别墅项目简况： 翡翠城项目，位于傅家路金岭酒店附近，是有别墅的住宅项目，其中别墅80多套，面积在500-700平方米左右（包括地下），总价大约在300-500之间，现在项目正在销售。 泰和会所项目，位于孙武湖旁，是以别墅为主的住宅项目，有别墅会所150套左右，主打面积在596-1247平方米之间，单价在8000-13000左右，总价大约在500万-1000万之间，现在项目正在建设销售。 荷塘月色项目，位于潍高路，是纯别墅住宅项目，有别墅160多套，主打面积在200-300平方米之间，单价在6000-8000元之间，总价大约在150万-250万之间，现在项目已销售完毕。 金岭一品项目，位于水岸华庭，是有别墅的住宅项目，其中别墅80套左右，主打面积在284-355平方米之间，总价在3.4百万。 华泰东方威尼斯项目，位于孙武湖旁，是有别墅的住宅项目项目已基本结束。 荷塘情况分析 荷塘月色项目在开发建设之初，正处于广饶别墅项目的开发初期，别墅项目比较少，而且项目的价格、面积、建筑风格等都容易让客户接受，营销策略也比较切合项目及市场情况，项目推出后销售情况比较成功，在项目后期，因为项目的交工时间以及存在的一些质量问题，影响了后期的销售及交房，可能会对观唐项目的销售有一定的影响。 需求分析 观唐项目别墅客户定位为城市中品味较高而又相对比较年轻的精英人群，这些客户追求较高的生活品质却又坚持实用主义，不希望为一些不实用的消费而浪费金钱，观唐项目的别墅每套面积232平方米，地下部分（包括车库及活动室）面积为120平方米，废弃了一些不是必须需要的面积，完全能够满足经营客户的居住需求，而且由于面积不是太大，销售总价能够让更多的客户接受。2、项目概况 华瑞观唐项目是一个高尚的别墅住宅项目，项目总用地面积****平方米，总建筑面积****平方米，共计包括132套别墅住宅，每套别墅住宅的面积为地上***平方米，地下***平方米；项目采用简约的中式风格，吸取了中式住宅里的精华原色，摈弃了繁杂多余的细节，使别墅住宅更具有现代生活的实用性，也更符合精英人士的生活需求。 项目整体布局根据中国人的居住习惯和意识，采用了中式住宅方正布局，无论是每个院落，或是每条街、每条路，都方正、整齐，体现了中式住宅的特点。别墅住宅白墙灰瓦，小区街巷绿竹遮阴；所有的车辆进入小区后即驶入各家各户的地下车库，道路上不会有车辆行驶，杜绝了噪音扰民及灰尘飞扬，环境幽静，街道畅通。 华瑞观唐的别墅住宅都采用很实用的一致性规划，每套住宅地上都为五室三厅结构，地下部分为两个车库及大型活动室和影音室。这样的设计布局充分满足了城市精英人士的居住和消费的生活品位，既有充分够用的车库，又有宽阔的活动和健身空间，又能在不打扰家人的情况下，享受影音带来的快乐，而地上部分的居住空间也能同时满足三代人共同居住却又不相互影响的生活需要。 项目的每个住宅别墅都有独立宽阔的院落，院落面积在120平米—260平米左右，院落的布局方正平整，客户可以根据自己的不同需求和爱好来布置院落，既可以亭台楼阁，也可以种植耕作，院落围墙采用不通透的设计，形成一个完全与外界隔绝私密空间，住宅的窗户都采用大面积落地玻璃窗，坐在客厅里，就能看到整个院子的景色，真正实现了居住、院落、耕作、休闲的高品质生活享受。 小区交通采用完全的人车分流及地下车库行驶，车辆进入小区后即直接驶入地下，地下的车辆道路四通八达，能直接通往住户各自住宅地下的车库，每套别墅住宅都拥有两个车库，甚至能扩