物业税开征的效应分析开题报告.doc

开题报告 物业税开征的效应分析 一、立论依据 1.研究意义、预期目标 研究意义： 近年来，房地产开发热已成为国家宏观调控的难题，房地产税收制度改革也成为民众关心的焦点，而目前我国房地产税收制度存在“重流通、轻保有”、税种设置繁杂、重复征税、地方税主体税种缺位、制度设计不合理等众多缺陷，开征物业税已成为完善和改革现行房地产税制的必然选择。而合理的物业税制度对促进我国房地产税收制度改革和国民经济的持续、稳定、健康发展具有重要的意义。因此，有必要在分析和借鉴发达国家物业税税制经验的同时，结合自身的本土特点和优势，研究和建立适合我国的物业税改革框架和模式并正确分析物业税开征后可能带来的税收效应，充分发挥税收对宏观经济的调控作用，推动我国房地产市场的持续稳定健康发展。 预期目标： 通过对房地产市场和房地产税制存在问题的分析，论证物业税改革的必要性；通过对世界范围内具有典型代表意义的国家和地区的物业税制度和实施情况进行多方位、多角度的对比为我国开征物业税提供政策选择；通过对两种不同物业税改革模式下所产生的税收效应进行定性定量分析和对比，并对实施物业税后可能造成的影响进行预测，得出适合我国国情的物业税改革模式，以便更好的指导我国的物业税改革。 2.国内外研究现状 国外研究现状： 由于各个国家或地区的社会制度不同，实行的土地政策不同，因而所设置的土地税种与税率也各不相同。不少国家对土地和房屋不动产按其价值合征不动产税，而不是分别课征土地税(地产税)或房屋税(房产税)，所以在现实生活中，各西方国家一般把土地税和房产税合并征收者较多，分别征收者较少，并习惯上称之为房地产税，又叫不动产税。不动产税中，各国不动产税的征税依据有所不同，例如，法国以及英国的地方政府是依照土地及房屋的租赁价值课税的，而德国地方政府征收的不动产税则以土地和房屋的资本价值为征税依据。另外，许多国家推行财产税制度，土地税包括在财产税之中，如瑞典、荷兰中央政府征收的财产税。世界上多数国家和地区开征物业税（property tax）的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税。 国外近年关于物业税的研究成果: Jay K. Rosengard(1998)在著作中对四个正在实行物业税改革的发展中国家进行考察，并提出了许多发展中国家适用的物业税征管措施。William Mccluskey (1999)在著作中对世界主要国家和地区进行了财产税的国际比较，其研究模式影响了众多学者对物业税的研究。Michaele.Bell(2003)在其著作中系统地论述了财产税的税制要素设计以及征管，为我国学者进行物业税研究提供了非常有价值的理论依据。Cornia.Gary C和 S1ade.Barrett A (2005)在其论文中对拥有多户居民住房或一体式公寓如何征收物业税以实现横向公平和纵向公平进行了实证分析，并对收益法和市场比较法的优劣进行了比较分析。《Reform of UK local government domestic property》论文也详细介绍了英国的domestic property tax。 国内研究现状： 我国对于物业税的研究处于发展探索阶段，尚未形成完整或规范的理论体系，部分地区开展了物业税模拟评税(也称“空转”)工作。但由于我国的特殊国情，开征物业税前尚有很多函待解决的问题。目前我国对物业税的相关的研究主要集中在物业税开征的必要性、可行性以及对房地产市场影响等方面: 1.关于必要性和可行性的研究 绝大多数学者赞同现行房地产税制存在很多问题，开征物业税是完善我国房地产税制的需要，同时也是规范房地产税费标准、稳定地方政府税收的需要。关于开征物业税可行性的观点:陈淮(2006)、吴俊培(2006)等人认为时机已经成熟“不动产己经进入大多数家庭的资产构成，开征物业税的社会物质基础己具备”。 2. 关于物业税与土地出让金可否替代的研究 吴俊培（2006）、马克和（2006）、等学者认为物业税应该包括土地出让金。他们的主要理由是，现在地价攀升导致房价太高，认为以物业税取代土地出让金，就可以把土地的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋。 何振一（2007）、刘维新（2007）认为物业税与土地出让金不可替代。他们认为物业税是财产税的一种，而土地出让金是地租的别称，地租是政府以土地所有者身份，在出让土地使用权时收取的土地租金，它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。两种是性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地租是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。 3. 关于开征后的效应研究 王小霞（2006）认为，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给