杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究文献综述.doc

文献综述 杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究 随着经济迅猛发展，人们的生活水平日渐提高，消费者对文化与休闲产品的需求不断增长以及节假日的增多和各种休假制度相继出台，使得越来越多的家庭选择外出休闲度假旅游，于是旅游地产应运而生。旅游地产最早发源于20世纪初法国地中海沿岸，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。现状的普吉岛、马尔代夫、三亚，旅游产地的典型。我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展，而这两个产业的交叉产业——旅游地产将成为新的经济兴奋点。 围绕旅游地产这一问题，国内外学者进行了多方面的研究。本篇文献综述主要对国内外相关研究进行梳理，以便为本文研究提供坚实的理论基础和理清研究的内容。 1 国外研究现状 旅游地产或是旅游房地产都是中国首创的词汇，国外并没有这种说法。他们类似的表述比如Resort Property（度假地不动产）Resort real estate（度假地房地产）等。相应的房地产包括度假地住宅、度假村、度假公寓、时权酒店、产权酒店、乡村别墅等，主要通过分时度假系统来营销。国外对旅游房地产的研究已经有相当的成果，主要集中在分时度假的界定；分时度假的产品及交换系统；分时度假市场的调查和研究；分时度假消费者方面这四方面。 1.1 分时度假的界定 20世纪60年代，为应对欧洲度假市场的需求，分时度假产品应允而生。所谓分时度假（timeshare），最初是作为第二居所（second home）来进行度假的形式，就是人们在度假地购买房产时，只购买部分时段可以的产权，分户分时共同拥有一处房产，共同维护，分别使用的度假形式。后来演变为每户在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。《欧盟分时度假指令》（EU Timeshare Directive）给出定义：所有有效期在三年以上、规定消费者在按某以价格付款之后，将直接或间接得在一年内的某些特定时段（这一期限要在一周以上）Robert H Wood（2001）Sarah（2002)Dennis Blank（2003）认为分时度假市场有十分美好的未来，但目前由于强迫性销售给该产业带来了不好的市场形象。Adrian（2002）John(2002)认为，那些已拥有分时度假产品的顾客更有购买潜力。Sarah在其《Consumer Research Sheers Light On All Aspects Of Resort Timeshare Business》中通过对消费者调查，对购买可接受的平均价格、分时度假的维护费用、购买中所担心的问题等进行研究分析。Randall（2002）指出，开发商应把目光投向那些比较年轻而家里没有孩子的以及收入中上水平的人们。 2 国内研究现状 我国学者对旅游地产的研究开始于上世纪90年代。虽然旅游房产的发展很快，但它毕竟是新兴产业，目前研究还处于初级阶段，主要集中在以下五个方面。 2.1 旅游地产的定义及特征 在我国，对旅游地产概念的界定还没有达成统一，并有多种不同的说法。徐翠蓉（2005）给出旅游房地产一个相对狭义的界定，认为旅游房地产是指以旅游区域的景观，生态，文脉为开发的契机，以优美的景观和良好的度假休闲配套设施为主要特征，以旅游服务为主要功能，以本地区以外的人群为主要销售对象的房产项目。李娜（2007）认为很多学者忽略了一点，那就是旅游房地产产品具备盈利性的特征，以区分具有社会公益性的房产品。她认为所谓的旅游房地产产品是以优美的景观，以完善的配套设施为特征，以盈利为目的的房地产产品形态。王洁，黄华（2009）认为旅游房地产是以一定旅游资源，旅游产品，旅游氛围为依托以满足休闲度假或置业投资需求为目的的，借助专门销售渠道售卖给旅游者作为第二居所的住宅设施。邱仁都（2008）指出旅游地产的特征为以旅游资源为依托，以中高收入阶层为消费群体，并以多次、异地置业为主。 2.2 旅游地产的开发模式和类型 目前市场上已有的旅游地产产品内容丰富，按照不同的分类标准可以划为不同的类型。陈劲松(2003）认为旅游地产分为五个类型六种开发模式，分别为景观住宅（第一居所）、度假休闲区、主题公园（旅游区畔地产）、康体娱乐区（旅游区内地产）、商业休憩区五个类型及旅游地产第一居所开发模型、旅游地产第二居所开发模型、产权酒店开发模型、商务度假开发时机模型、商务度假开发模型、旅游地产控件分布模型六大开发模型。胡洁 ，汪宇明 (2004）按开发功能将旅游目的地旅游房产开发模式分为四种：一是观光类旅游房地产开发（政府主导