第三篇项目选择与土地获取.ppt

房地产开发与经营管理 第三篇房地产开发项目选择和土地使用权获取 一、房地产开发项目选择 概念 对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。 作用 是房地产投资成败的关键。 房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方面。 项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价值。 程序 广泛寻找投资项目 在管理部门寻找待出让、批租的土地 从媒体广告寻找合作、转让土地 从咨询、中介机构寻找 直接寻找拥有土地使用权的单位 精心筛选投资项目 组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目 对重点项目进行初步可行性研究 由各职能部门逐个分析 是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。 程序 项目投资谈判 就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。 批租土地、合作开发、征地拆迁等 详细可行性研究 委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报告承担相应的法律责任。 公司总体决策 即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发展战略等角度考虑。 二、房地产建设项目选址 以住宅开发项目为例 　　是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景,项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 　房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位（户型、面积、档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。 4.4 土地用途管制内容 国家按用途把土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 　　国家对土地的管制原则是“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 5.1.1 划拨土地使用权概述 划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 划拨土地使用权的基本特征 划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。 中央政府的政策规定 《中华人民共和国土地管理法》（1998） 《划拨用地目录》（国土资2001第9号令） 地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 一般性管理 国有企业改制过程中的划拨土地管理 划拨土地使用权的主要步骤 主要利益主体及相互关系 土地使用权出让含义 土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让土地使用权的基本特征 出让土地使用权的基本类型 协议出让的政策规定 招牌挂出让的政策规定 协议出让 招牌挂出让 直接的利益主体：出让方——地方政府 受让方——土地使用者 土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。 协议出让土地使用权的含义 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让土地使用权的基本特征： 非市场出让，没有竞争者 政府对地价较易控制，灵活性较大 价格和使用范围收到限制 协议出让国有土地最低价格标准 协议出让公示制度 存在的问题：信息公